2007年5月
土地の評価方法
私は不動産事業を行っており、土地をいくつか持っています。相続が発生した場合には相続税の計算上、土地の評価はどのように行うのでしょうか。
相続税評価額の計算上、その土地が面している道路に付されている路線価を基準として評価する「路線価方式」と固定資産税評価額に一定の倍率をかけて評価する「倍率方式」があります。その土地の所在する地区等によって「路線価方式」か「倍率方式」か、いずれかを適用するかが異なります。
＜解説＞
１.評価の判定
土地の評価を行う際には、まず、その土地が何に利用されているかを見ていきます。
土地は、宅地・田・畑・山林・原野・牧場・池沼・鉱泉地・雑種地に分類されます。
相続税の評価をする場合には、登記簿謄本に記載されている地目（土地の種類）に関わらず、相続開始日時点の土地の状況により地目が判断されます。
また、評価する際は地番ひとつずつ（1筆ごと）ではなく、利用状況に応じて一画地ごとに行います。
例えば以下のように、２筆の土地を一画地として評価したり、１筆の土地を二画地として評価することもあります。
２. 評価方法
次に、青色専従者給与について留意しなければならない点についていくつか解説していきたいと思います。 先に述べたように、土地の評価の方法には「路線価方式」「倍率方式」の２種類があり、市街化調整区域の土地は原則として倍率方式で評価します。この路線価や倍率は、毎年８月頃に各国税局が定めます。
「路線価方式」というのは、その土地の面している道路に付された標準価格（路線価）を基準に評価する方法です。これにその土地の奥行・間口・形状・角地かどうかなど、土地の価格に影響を与える条件を考慮して、最終的な評価額を算出します。この方法による評価は、その土地の形状や状況（がけや傾斜があるとか、道路に面していないなど）によってだいぶ評価額が変わってきます。
「倍率方式」は固定資産税評価額に一定の倍率をかけて評価する方法です。市区町村役場で評価証明書をとり、各国税局が発行している倍率表に載っている倍率を固定資産税評価額に乗じて求めることができます。固定資産税評価額は土地の形状や状態などを考慮して定められているため、原則として路線価方式のように複雑な計算は必要ありません。
土地の評価に必要な書類について表にまとめておきます。
| 書 類 | 場 所 |
|---|---|
| 1. 土地の登記簿謄本 | 所轄の法務局 |
| 2. 公図 | 所轄の法務局 |
| 3. 案内図 | 所轄の法務局 |
| 4. 固定資産税評価証明書 | 土地を管轄する市区町村役場 |
| 5. 路線価図または倍率表 | 所轄の税務署、国税庁のホームページなど |
■ 評価の例１
＜路線価方式＞
所在地：横浜市緑区中山町○○番
地 目：宅地
地 積：200㎡
間 口：10ｍ
奥 行：18ｍ
路線価：235千円（１㎡当たり）
相続税評価額
235千円 × 200㎡ ＝ 47,000,000円
■ 評価の例２
＜倍率方式＞
所在地：横浜市緑区台村町△△番
地 目：畑
地 積：150㎡
固定資産税評価額：7,300円
倍 率：144倍
相続税評価額
7,300円 × 144倍 ＝ 1,051,200円
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