収益物件（アパート・マンション）の相続税申告・減額に強い税理士事務所の選び方6つ
私たちランドマーク税理士法人は、これまで累計10,000件超の相続税申告、収益物件の相続税申告だけでも4,000件以上のご相談・申告支援に携わってきました。
その経験からはっきり言えるのは、収益物件の相続税申告は、依頼する税理士により、納税額が大きく変わる可能性があるということです。
なぜなら、収益物件の相続税申告（アパート・マンションなど）は、知識や経験の差によって申告内容に大きな差が生まれるからです。
実際、経験不足の税理士に依頼すると、納税額が数百万円、場合によっては数千万〜数億万単位で変わるケースもあります。
本記事では、アパート・マンションなどの収益物件の相続税申告で損をしないための税理士の選び方を解説します。
【税理士選びのポイント】
1.【重要】“相続税”と“確定申告”の申告実績が豊富な税理士事務所を選ぶ 2.【重要】税務調査の申告現場を熟知する“国税OB”が在籍する税理士事務所を選ぶ 3.現地調査で地道に減額要因を探してくれる税理士事務所を選ぶ 4.収益物件（アパート・マンションなど）の相続税を減額させる“独自の土地評価方法”が数多くある税理士事務所を選ぶ 5.税務署から指摘されにくい申告ができる税理士事務所を選ぶ 6.申告後の保有、法人化、売却まで見据えて提案できる税理士事務所を選ぶ |
アパート・マンションなどの収益物件の相続税申告は、納税額が大きくなりやすい領域です。
あなたにとって最適な、収益物件の相続の進め方が見つかるよう、ぜひ最後までご覧ください。
また収益物件の相続税を減額し、「底値」の追求をお約束する、ランドマーク税理士法人の強みについてはこちらのページをご覧ください。 |
※本記事で記載している実績は、2026年3月時点での情報を元にしています。
1. 【重要】“相続税”と“確定申告”の両方で豊富な実績がある税理士事務所を選ぶ
まず最も重要なことは、相続税と所得税や法人税の確定申告の実績の両方が豊富にある税理士を選ぶことです。
なぜなら相続税申告だけでなく、その後発生しうる「所得税」や「法人税」の確定申告を見据えないと、減額するどころか、トータルで損をする場合があるからです。
例えば、アパート・マンションなどの収益物件では、相続税ばかりを優先して対策すると、かえってその後の所得税などの税負担が跳ね上がってしまうことがあります。
実際に下記の条件をもとに、相続税を優先して対策することの影響を具体的に見ていきましょう。
【相続税を優先して対策し、他の税負担が重くなる例】
〈前提条件〉 ・家賃収入のある評価額 1億2,000万円のアパートを相続する ・相続人は妻と子1人 ・不動産所得は700万とする （アパートの年間家賃収入1,200万ー経費500万） |
〈相続税の申告時〉 相続税を抑えるために、収益物件を妻に多く相続させることを検討。 配偶者は、「税額軽減制度」の適用条件を満たせば、相続した物件に対して相続税の支払いを一切免除することができるため。 →このケースでは適応条件を満たすため、相続税が猶予される |
〈相続税の申告後〉 その後の家賃収入が妻に集中する →不動産所得が年700万円安定的に続けば、所得税が毎月約97万円まで膨れ上がる |
こうした判断は、相続税の実績だけでなく、所得税や法人税まで含めた横断的な視点があってこそ可能になります。
【税理士を見極める方法】
| 確認方法 | 確認内容 |
|---|---|
問い合わせまたは無料面談において、 ・相続税申告 ・確定申告 の年間の申告実績がいくつか を税理士に直接確認する | ・相続税申告：10件以上 ・確定申告：10件以上
※申告件数は年間で ・相続税申告：約1.9件（/税理士1人） ・確定申告：約23.9件（/税理士1人） の対応件数が一般的です。 そのため上記に記載の実績数以上あれば、相続税や確定申告に詳しい事務所と言えるでしょう。 |
例えば、ランドマーク税理士法人は、累計相続税申告約10,000件超、確定申告約4,000件の実績があります。
その経験をもとに、収益物件（アパート・マンションなど）の目先の相続税だけでなく、相続後の確定申告まで見据えたご提案をしています。
相続後まで見据えて助言できる事務所を選ぶことが、結果として家族全体の負担を抑え、減額できる近道になるでしょう。
2. 【重要】税務調査の申告現場を熟知する“国税OB”が在籍する税理士事務所を選ぶ
同じく重要なのが、国税OBが在籍する事務所を選ぶことです。
| 国税OBとは、国税庁、国税局、税務署などの国税組織に勤務していた人を指す通称です。中でも、税務調査の実務は主に国税局や税務署で行われるため、税務調査の現場を熟知している人が多い傾向にあります。 |
なぜなら、収益物件（アパート・マンションなど）の相続税申告は税務調査の対象となる場合が多く、過去に税務調査をした経験があることで、申告後の税務調査リスクを抑えやすくなるからです。
下記のように、国税OBの“税務署側の視点”があれば、指摘されやすい点や通りやすい説明を踏まえた申告ができます。
【国税OBが在籍する場合の申告手続きのメリット例】
（1）書面添付制度を活用し、実地調査を防ぎやすくする 書面添付制度を活用すると、税務署はいきなり相続人のもとへ実地調査に入るのではなく、まず税理士に意見を求める流れになります。この段階で税務署の指摘内容をきちんと説明できれば、相続人の自宅に入るような調査を未然に防げることがあります。 （2）土地評価の減額要因をあえて予備として残せる 調査官が金融資産の漏れなどを指摘してきた際、「実はこの土地評価はさらに1,000万円下げる根拠がある」と後出しで提示し、指摘額との相殺を提案。 税務署側に「調査を続けても追加の税金が取れない」と判断させることで、実地調査を終わらせる流れに持ち込める場合があります。 |
判断する際は、下記を参考にしてください。
【税理士を見極める方法】
| 確認方法 | 確認内容 |
|---|---|
| 問い合わせまたは無料面談において、「国税OBが在籍しているか」を税理士に直接確認する | 1〜2名以上在籍していれば良い →特に、資産課税部門※の出身者がいると理想的です ※税務署内で相続税、贈与税、土地・株式などの譲渡所得税を専門に扱う部門 |
そもそも、税理士業界において国税OBは非常に希少であり、一般的な事務所では1人か2人いれば多い方です。
税理士にとっても収益物件（アパート・マンションなど）の相続税申告は専門性が高く、理解が不十分なまま特例を適用し、かえって税務調査リスクを高めてしまう場合があります。
だからこそ、税務調査の現場を熟知する国税OBが在籍しているかどうかは、税理士を選ぶうえで非常に重要な要素となります。
例えば、ランドマーク税理士法人には、国税OBが12名在籍しています。そのなかには、税務署内の最高責任者を務めた「元税務署長」や、資料確認・現地調査を行う「元調査官」も在籍しています。
税務調査を熟知したメンバーがいるからこそ、一般的に5〜10％程度とされる税務調査を1％未満に抑えています。
3.現地調査で地道に減額要因を探して申告してくれる税理士事務所を選ぶ
次に、実際に現地へ足を運び、土地の評価額※を下げられる要因をしっかり探してくれる事務所を選ぶことも重要です。
| 土地の評価額とは、国や自治体が決めた4つの基準に基づき、土地の価値を算出した価格のこと。1㎡あたりの単価をもとに計算します。個別の条件（ex：形の良し悪しなど）に合わせて金額を調整するため、最終的な評価額には差が出ることがあります。 |
なぜなら、収益物件（アパート・マンションなど）の土地の評価を下げられる要因の多くは、図面や資料だけでは見つけられないケースが往々にして存在するからです。
【現地調査でしか見つけられない減額要因例】
・土地の高低差 隣地や道路との間に1.8m〜2m以上の高低差がある場合、利用価値が低いとみなされ、最大10%程度の評価減が認められる可能性があります
・私道の利用状況 敷地内を不特定多数の人が近道として通っている（私道）場合、その面積の評価をゼロにできるケースもあります
・忌避施設 「お墓が見える」といった要因も、がっつり見えるのか、ちらっと見えるのかといった視覚的な状況によって評価が変わります |
不慣れな税理士は、現地で見るべきポイントや評価を下げられる要因を知らず、現地調査を行わない可能性が高いです。
それどころか税務調査のリスクを恐れ、最も金額が高く、安全な「面積×路線価」の評価方法で申告を済ませるケースも少なくありません。
問い合わせまたは無料面談において、下記3点を直接確認しましょう。
【税理士を見極める方法】
| 確認方法 | 確認内容 |
|---|---|
| （1）現地調査をしているか | ・「日常的にしている」と回答があれば良い ・加えて、明確な現地調査方針・内容があるとより良い （参考）ランドマーク税理士法人の場合 ・1都3県など近隣の案件は必ず現地に赴く ・約15項目のチェックリストを、全て目視で確認する |
| （2）現地調査の累計実施件数はいくつか | 多ければ多いほど理想的 （参考）ランドマーク税理士法人の場合 現地調査の累計実施件数 約10,000件超 |
| （3）役所調査をしているか | 「日常的にしている」と回答があれば良い |
上記の確認ポイントを満たす税理士であれば、見落とされがちな減額要因まで丁寧に見極められます。
その結果、相続税額が数百万円から数千万円単位で変わるケースも珍しくありません。
相続税が大きくなりやすい収益物件（アパート・マンションなど）においては、減額を目指すうえで非常に重要な確認ポイントです。
4.収益物件（アパート・マンションなど）の相続税を減額させる“独自の土地評価方法”が数多くある税理士事務所を選ぶ
4つ目は、相続税申告の実績をもとに培った、減額につながる“独自の土地の評価方法”を持っている事務所を選ぶことです。
なぜなら、アパート・マンションなどの建物の評価自体の難易度は低い一方で、土地の評価は税理士の見立てや申告実績によって評価額が大きく変動するからです。
実際、10人税理士がいれば10通りの評価額が出ると言われるほど、土地評価には差が出やすいと言われています。
【土地評価テクニックの代表例】
・土地を細分化する 一つの広い敷地に複数の物件がある場合、敷地を建物ごとに分けて評価することで、綺麗な長方形の土地をあえて「不整形地（いびつな形の土地）」として扱い、形状の悪さによる評価減（10%〜）を適用させる手法があります。 |
独自の土地評価方法を持つ税理士を見極めるポイントは、非常にシンプルです。
【税理士を見極める方法】
| 確認方法 | 確認内容 |
|---|---|
| 問い合わせまたは無料面談において、「収益物件の相続税申告の実績数」を税理士に直接確認する | 3件以上と回答があれば良い そもそも不動産保有者の相続税申告件数は税理士1人当たり年間で約0.6~0.8件です。 →実績が多いほど良いと判断できます。 （図面の引き方、土地の切り分け方、権利関係の見方といった減額の引き出しが増えるため） |
例えば、ランドマーク税理士法人は、底値を追求することに強いこだわりがあります。
累計10,000件超の相続税申告、不動産の申告だけでも約690件以上の申告を行っています。また、これらの経験をデータベースとして蓄積し、個々の税理士に共有することで、独自の土地評価のテクニックを発揮し、底値までの減額を実現できる体制にしています。
このように土地をどのように評価するかを実績や体制ベースで語れる事務所であれば、税額を大きく下げられる可能性があるでしょう。
5. 税務署から指摘されにくい申告ができる税理士事務所を選ぶ
さらに、税務署から指摘されにくい申告ができる事務所を選ぶことも大切です。
なぜなら、「小規模宅地等の特例」のように、相続税額を減額させやすい制度には、判断が難しく、税務署にチェックされやすいポイントが多いからです。
こうしたポイントを見落とすと、税務調査を受けるリスクが高くなります。
【判断が難しいケースを見極めて相続申告する例】
・空室期間が長引いていた場合 このような場合は、空室期間だけを見るのではなく、賃貸経営が続いていたことが伝わるように、資料の出し方や説明の仕方を工夫することが大切です。 |
特例などは、適用判断が難しいグレーゾーンが多く、過去の申告実績や税務調査を熟知している国税OBの在籍の有無などが、適切な申告ができるかに大きく関わります。
【税理士を見極める方法】
問い合わせまたは無料面談において、下記2点を直接確認しましょう。
| 確認方法 | 確認内容 |
|---|---|
| （1）国税OBが在籍するか | ・国税OB：2名以上 ・資産課税部門出身者：1人以上 が理想
〈ランドマーク税理士法人の例〉 ・国税OB：12名 ・法人税、所得税、資産課税部門を含む全項目で1人以上在籍 |
| （2）相続税以外の不動産業の申告実績が多数あるか | ・所得税の確定申告件数：約1,000件以上
〈ランドマーク税理士法人の例〉 約4,000件以上 |
例えば、ランドマーク税理士法人は、国税OBが計12人在籍しています。さらに評価した土地の数は累計50,000件以上にのぼります。
判断に迷うケースはほとんどありません。
だからこそ、グレーゾーンを見極め、税額をできるだけ抑え、減額を実現する判断ができます。
実績に裏づかない攻めた申告は、かえって税務調査のリスクを高めるため、税務署から指摘されにくい申告ができる税理士を選ぶことが重要です。
6. 申告後の保有、法人化、売却まで見据えて提案できる税理士事務所を選ぶ
最後に確認してほしい点は、相続税申告を終えた後の保有、法人化、売却まで見据えて提案できる事務所を選ぶことです。
理由は明快で、収益物件（アパート・マンションなど）の相続は申告して終わりではないからです。
最終的なゴールは、引き継いだ資産を次世代まで安定して維持・発展させていくことにあります。
不動産は、建物の経年変化だけでなく、土地の状況や収益性、将来の活用方法によって、価値や最適な持ち方が変わります。
たとえば、1つの土地に複数の物件がある場合、すべてを同じ形で持てばよいとは限りません。
個人名義のまま持ったほうが税負担を抑えやすい物件もあれば、法人名義にしたほうが管理しやすく、次の世代にも引き継ぎやすい物件もあります。
このように、物件ごとの特徴に合わせて、どの持ち方が最適かを見極める必要があります。
【税理士を見極める方法】
「誰が相続するか」だけでなく、相続後にどう持ち、どう活用し、いつ手放すかまで含めて、一体で考えることができる税理士を選ぶことが大切です。
その際、所有する場合は所得税の確定申告など、相続税以外の知識も必要となります。
下記を参考に、必要な申告実績を保有しているかどうかを確認しましょう。
| 確認方法 | 確認内容 |
|---|---|
| 問い合わせまたは無料面談において、「相続税以外の申告実績がどれくらいあるか」を税理士に直接確認する | ・所得税の確定申告：10件以上 ・相続税申告実績：10件以上 確定申告や事業承継、法人化は、相続税申告の試算をする上で見えてくるため、相続税の申告実績は欠かせません。 |
例えば、ランドマーク税理士法人では、相続税・所得税・法人税を総合的にシミュレーションし、どの持ち方や売却の選択肢が家族全体の負担を最も抑えられるかをご提案しています。
相続後、収益物件（アパート・マンションなど）を次の世代まで活かす最適な持ち方を提案できる税理士を選びましょう。
7.収益物件（アパート・マンションなど）の相続税申告・減額に強い税理士事務所を見極める｜面談で使えるチェックリスト
ここまで解説してきた、税理士選びで確認すべきポイントは下記の通りです。
全項目を税理士に確認し、収益物件（アパート・マンションなど）の相続税申告において、減額も実現でき、後悔のない税理士選びにお役立てください。
【チェックリスト】
| 確認方法 | 確認内容 |
|---|---|
相続税と確定申告の年間申告実績はいくつか？ ※1章の確認項目 | 下記実績があると回答 ・相続税申告：10件以上 ・確定申告：10件以上 |
国税OBが在籍しているか？ | 1〜2名いると回答 ※特に資産課税部門の出身者だと心強い |
現地調査をしているか？ ※3章の確認項目 | 具体的な現場調査の方針を回答 例）約15の確認項目を、全て目視で確認する |
収益物件の相続税申告実績がいくつあるか？ ※4章の確認項目 | 3件以上と回答 |
相続税以外の申告実績がいくつあるか？ | ・所得税の確定申告：10件以上 ・相続税申告実績：10件以上 |
8.まとめ
ここまで、収益物件（アパート・マンションなど）の相続税申告に強い税理士の選び方について解説してきました。
最後に、改めて要点をまとめます。
【税理士選びのポイント】
1.【重要】“相続税”と“確定申告”の申告実績が豊富な税理士事務所を選ぶ 2.【重要】税務調査の申告現場を熟知する“国税OB”が在籍する税理士事務所を選ぶ 3.現地調査で地道に減額要因を探してくれる税理士事務所を選ぶ 4.収益物件（アパート・マンションなど）の相続税を減額させる“独自の土地評価方法”が数多くある税理士事務所を選ぶ 5.税務署から指摘されにくい申告ができる税理士事務所を選ぶ 6.申告後の保有、法人化、売却まで見据えて提案できる税理士事務所を選ぶ |
収益物件（アパート・マンションなど）は納税額が大きくなりやすいため、どの事務所に依頼するかで、納税額が数百万円以上変わることも珍しくありません。
本記事で解説したポイントをしっかりおさえて、後悔のない税理士を選んでください。
なお、私たちランドマーク税理士法人は、累計10,000件超の相続税申告実績があり、収益物件の相続税申告についても4,000件以上の実績を積み重ねてきました。
収益物件における豊富な実績があり、底値を実現します。ランドマーク税理士法人の強みは、下記記事で詳しく紹介していますので、ぜひあわせてご覧ください。
東京・神奈川・埼玉・千葉の15拠点で無料相談。
まずはフリーダイヤルでお問い合わせください。
（平 日）9時00分～18時00分 （土 曜）9時00分～18時00分
（日・祝）10時00分～17時00分 ※一部例外日あり
相続税申告が必要か分からない方でも無料相談!
相続税申告相談プラザでは、 相続税がかかるのか分からない場合でも初回の無料相談から 対応させていただきます。
- 不動産の評価、金融資産の評価が分からない。
- 相続税がかからないと思うが、 ギリギリなので確認しておきたい。
- 相続税の知識がなく、 相談していいかも迷っている。
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無料相談は、平日（9時～18時）に限らず 土曜日（9時～18時）・日曜日（10時～17時）も対応しております。 ご相談は事前予約制となっておりますので まずはお電話または予約フォームにてお問合せください。お客様の利便性を重視して柔軟な相談対応をいたします。
また、ご依頼をいただいた後も、一般的な事務所とは異なり、お客様のご都合に合わせて、きちんと対応できる担当者をセットさせていただきます。お気軽にご相談ください。
３：全15拠点で、無料相談を行っております！
当法人の強みは、東京に4拠点（丸の内、新宿、池袋、町田）、神奈川に7拠点、埼玉に2拠点、千葉に1拠点の全15拠点で、お客様対応が可能です。お近くの拠点にてご相談ください。
４：徹底した相続税申告相談プラザ品質で対応します！
当法人の担当者×税理士×国税ＯＢという品質に加えて、当法人の徹底した調査と確認を前提として「この申請に間違いありません」と添付する事で、税務調査は実に１％未満となっております。これは全国平均の25％と比較すると圧倒的な実績となります。
当法人では、相続税申告のお手伝いをさせていただく方の大半（累計実績99％）の方に対して、書面添付制度を使って申告をさせていただいております。これによって、万が一のときにも追徴課税が通常に申告するよりも、安く抑える事ができます。専門家としてお手伝いさせていただくからには、プロフェッショナルとしての品質で必ずお役に立ちます。
５：お客様の状況に合わせて親身に対応します！
私たちの強みは、お客様ファーストで対応する事にあります。「申告期限に間に合わせたい」「納税資金が足りないので相談にのって欲しい」「出来るだけ適正に不動産評価を下げて欲しい」「将来、税務署につつかれないようにして欲しい」「…という事情があるので、報酬の調整を相談させて欲しい」「一番、税金が安くなる遺産分割の方法と、割合を教えて欲しい」など、お客様のご要望は様々です。
私たちは頭のかたい税理士法人ではありません。お客様ファーストの発想で、出来るだけお客様のお役に立てるよう、コーディネートをさせていただきます。
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（平 日）9時00分～18時00分 （土 曜）9時00分～18時00分
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