私の家は先祖代々の農家で自宅の敷地は他の住宅に比べ広くなっており、相続の際に心配です。このような大きな土地についての評価方法が変わったと聞いたのですが、内容を教えてください。

Q．私の家は先祖代々の農家で自宅の敷地は他の住宅に比べ広くなっており、相続の際に心配です。
このような大きな土地についての評価方法が変わったと聞いたのですが、内容を教えてください。

A．大きな土地の評価が従来よりも簡単、かつ低く評価することができるようになりました。
ただし、注意しなければならない点もあります。

広大地とは、その地域における標準的な宅地の地積に比べ、著しく広大な土地で開発行為を行うとした場合、道路や公園といった公益的施設地の負担が必要な宅地をいいます。
従来、広大地や高低差のある宅地のような開発行為が必要な土地については、公益的施設用地となる部分の地積の算定にあたり、開発想定図等を作成する必要があり、また、その作成には専門的な知識が必要とされることから、有効宅地化率の算定は難しいものとされてきました。
しかし、近年の改正で広大地の評価が大幅に変わり、算定が困難な有効宅地化率を計算する必要がなくなりました。

1.広大地評価のできる土地

広大地の評価の対象となるのは、その地域における標準的な宅地の地積に比べて、著しく地積が広い宅地で、都市計画法第4条第12項に規定する開発行為を行うとした場合には、公益的施設用地の負担が必要と認められるもので、大規模工場用地に該当するものおよび中高層集合住宅の敷地用地に適しているものを除きます。

2.広大地の評価方法

広大地の評価方法は、原則として次に掲げる算式によって評価されます。

※1 通常の宅地の正面路線価は、路線価に奥行価格補正率を乗じた後の価額で判定しますが、広大地の正面路線価は、面している路線のうち原則としてもっとも高い路線価で判定します。
※2 広大地補正率は次の算式により求めた率をいいます。

※注広大地補正率は0.35を下限とします。

3.メリットとデメリット

新しい広大地評価のメリットは、

広大地の評価額が従来よりもだいぶ安くなる
評価方法が簡単になり、広大地の評価があまり慣れていない人でも評価ができるようになった
不動産鑑定士を使って評価しなくてもいい土地が増えるので相続税の申告費用が従来よりも少なくなった

という点です。

しかし、時価1億円の土地が6,000万円で評価された場合、本来であれば1億円で売ることができる土地を6,000万円で物納してしまう危険性があるというデメリットもあります。

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