収益物件(アパート・マンション)の相続税申告・減額に強い税理士事務所をお探しならランドマーク税理士法人にお任せください
アパートやマンションなどの収益物件の相続税申告に強い税理士事務所をお探しなら、ぜひランドマーク税理士法人にご相談ください。
私たちは1997年10月の創業以来、累計10,791件の相続税申告、収益物件だけでも累計4,000件超の申告支援を行ってきました。※2026年3月8日現在
ランドマーク税理士法人は、アパートやマンションといった収益物件の相続税を”法的に認められる範囲で最小化すること”に強いこだわりを持っています。
見落とされがちな減額要因を、現地調査で「証拠」として丁寧にキャッチアップ。
累計4,000件超の申告実績で培った知見をもとに、土地や建物の評価額を軽減させる高度なテクニックを駆使。さらに節税の鍵となる特例申告で税務署から指摘を受けやすいグレーゾーンへの対応まで、税額の最小化を一件一件追求しております。
・収益物件（アパート・マンション）の相続税に強い事務所を探している
・収益物件の相続税を少しでも減額したい
・敷地内に複数の収益物件があり、複雑化しそうな相続税申告に不安がある
もし一つでも当てはまるようでしたら、ぜひこの先もご覧ください。
収益物件（アパート・マンション）の相続税申告におけるランドマーク税理士法人独自の強み
強み1.収益物件評価の「底値」を叩き出す、徹底した「減額」へのこだわり
ランドマーク税理士法人の原点は、代表の清田自身が横浜の地主の家系に生まれ育ったことにあります。
自らも土地を守る重責と苦労を知る当事者だからこそ、「先祖代々の土地を大切に引き継ぎたい」「理不尽な税負担を最小限に抑えたい」というお客様の切実な想いに寄り添い、納税額を法的限界まで引き下げることに情熱を注いでいます。
「10人の税理士がいれば10通りの評価がある」と言われるなかで、私たちは組織として最も低い金額での申告を徹底して追求します。
・「証拠」を積み上げる泥臭い現地実測
収益物件の評価は、机上の計算だけでは決して不十分です。私たちは必ず担当者が現地へ赴き、1.8m〜2mを超える高低差をメジャーで実測したり、線路沿いであれば騒音計でデシベルを計測したりと、精緻な調査を行います。
さらに、「旗竿地」や、お墓が見えるといった「忌避施設」の影響を含め、10〜15項目にわたる独自のチェックリストに基づき徹底調査を行います。
役所調査においても土壌汚染の有無や建築制限まで精査することで、画一的な評価では見落とされがちな減額要因を一つひとつ着実に積み上げます。
・収益物件ならではの評価テクニックを熟知
私たちは長年の経験から、収益物件特有の高度な評価テクニックを多数有しています。その代表例が「不整形地」の概念を活用した評価単位の切り分けです。
広い敷地に複数のアパートや賃貸マンションが建っている場合、一括で評価すると大きな減額チャンスを逃しかねません。
私たちは役所への建築申請状況（敷地設定）を精査した上で、あえて土地を建物ごとに切り分けて評価単位を分割する手法をとります。これにより、本来は綺麗な四角形に見える土地であっても、評価上は「使い勝手の悪い不整形地」と解釈することが可能となり、全体の評価額を一般的に評価減率には1％～40％のばらつきがありますが、10％以上引き下げられる場合もあります。
・「大規模案件会議」で減税要因を徹底精査
財産規模が5億円を超えるようなビルや一棟マンション、あるいは広大な大地主様の案件については、決して担当者一人任せにはいたしません。
社内の不動産鑑定士や歴戦のベテランスタッフが毎月一堂に会する「大規模案件会議（専用会議）」を実施し、さらなる減額要因がないかを組織的に精査します。
専門家が多角的な視点から検討を重ねることで、他社では見落とされるような高度な減額ポイントを漏れなく抽出する体制を整えています。
地主の心を知る私たちだからこそできる、この「攻めの土地評価」によって、お客様の大切な収益物件の価値を最大限に守り抜き、次世代へ最良の形で資産を引き継ぐお手伝いをいたします。
強み2. 累計4,000件超の知見が可能にする「収益物件特有のグレーゾーン」を踏まえた対応
収益物件の相続税申告において、最も大きな節税の鍵となるのが「貸付事業用宅地等の特例（評価額50%減額）」や「貸家建付地評価」の適用です。
しかし、これらの適用には「事業の実態」が厳格に求められ、税務署の指摘を受けやすい「グレーゾーン」が数多く存在します。
ランドマーク税理士法人は、収益物件の相続税申告だけで4,000件以上を扱ってきた圧倒的な経験値を踏まえ、このようなグレーゾーンに該当するケースでも最適な対応を行います。
・否認リスクを打破する「事業実態」の立証テクニック
税務署は、以下のようなケースを「事業として成り立っていない（単なる趣味やボランティア）」とみなし、数千万円単位の節税特例を否認してくるリスクがあります。
空室期間の長期化: 亡くなる直前に半年以上の空室があった場合、単に放置していたのか、熱心に募集活動をしていたのかで評価が分かれます。 不適正な賃料設定: 親族や知人に相場より著しく安く貸している場合、事業性が否定される恐れがあります。 賃借人とのトラブル: 滞納や立ち退き交渉で家賃が入っていない期間も、適切に資料を揃え「見せ方」を工夫することで、事業継続の意思を立証し、特例適用を勝ち取ります。 |
私たちは、これら膨大な過去の成功・失敗事例をデータベース化しています。そのデータベースを踏まえて、お客様の税額を最小化するための対応を行います。
・国税OB等「シンクタンク」による多角的なリスク判定
判断が分かれる高度な案件については、12名の国税OB（元税務署長・元調査官等）や外部の不動産専門家による「シンクタンク」が総力を挙げて検証します。
独自のリスク評価シート:「特例適用を強行した場合」と「安全策をとった場合」の税額差を算出し、それぞれの成功確率を「○・△・×」などの3段階で可視化した資料を作成します。 税務署の視点を先回り: 「もし自分が現役の調査官ならどこを突くか」という国税OBの厳しい視点で申告書を事前検閲するため、調査官を納得させる論理的な説明資料（エビデンス）の作成が可能です。 |
このように、「最も有利でありながら、税務署に否認されないライン」を的確に突く判断力こそが、収益物件オーナー様の大切な資産を守り抜く私たちの強みです。
強み3. 物件の「出口戦略」まで見据えた、所得税・法人税との横断的シミュレーション
収益物件オーナー様にとって、相続税の申告は一つの「通過点」に過ぎません。
真のゴールは、引き継いだ資産を次世代まで安定して維持・発展させることにあります。当法人では、地主出身の代表やプロの知見に基づき、申告の先にある「経営の最適化」をサポートします。
・相続/所得/法人の「3税目横断」による、物件ごとの保有戦略の設計
私たちは単に目先の相続税を計算するだけでなく、物件を引き継いだご家族の「所得税」や、将来的な「法人税」まで含めた3つの税目を横断的に分析します。特に複数の収益物件を保有されている場合、一括で法人化するような画一的な提案はいたしません。
また、相続の専門知識が乏しい事務所では、「所得税を抑えるために法人化したが、結果として資産が法人内に積み上がり、将来の二次相続で税額が跳ね上がってしまった」という失敗が後を絶ちません。
私たちは物件ごとの収益性や将来の価値変動を踏まえながら、個人名義のまま保有すべきか、法人名義へ移すべきかを精緻にシミュレーションし、二次相続まで見据えたうえで、一族全体のトータルコストを最小化する最適解を導き出します。
・名義変更・贈与・売却まで含めた、実行支援と出口戦略の構築
不動産は、建物の経年変化だけでなく、土地の状況や収益性、将来の活用方法によって、価値や持ち方の最適解が変わります。当法人では、こうした資産ごとの特性を踏まえ、名義変更や贈与を行うべきタイミングをアドバイスします。
また、所得税を抑えるためのリフォーム提案や、納税資金確保のための売却査定など、不動産実務に精通した当法人ならではの「出口戦略」を構築します。
・世代を超えて資産を守り抜く「顧問体制」
申告が終わった後も、賃貸経営に伴う確定申告（準確定申告を含む）や、次の相続に向けた生前対策のご相談を継続して承ります。
お客様を「一度きりの申告依頼者」ではなく「世代を超えて資産を守り続けるパートナー」と捉え、地主の心とプロの技術をもって、数十年先まで見据えた盤石な資産管理体制を共に築き上げます。
ランドマーク税理士法人の収益物件（アパート・マンション）の相続税申告について
収益物件の相続税申告の流れは？
収益物件の相続税申告は、以下のような流れで実施します。
スムーズに行けば、ご依頼いただいてから約3ヶ月後には申告が完了します。
【お問い合わせから申告完了までの流れ】
| Step1.電話･メールでのお問い合わせ | ・弊社フリーダイヤル（0120-37-7271）もしくは よりご連絡ください。 |
Step2.初回のご相談 | 事務所にお越しいただき、サービス内容や報酬見積もりをご提示します。 ※オンライン（Zoom）での実施も可能です。 |
| Step3.お打ち合わせ（1回目） | 財産関係の詳細なヒアリングを行います。 |
| Step4.お打ち合わせ（2回目） | 進捗、概算税額、図面を用いた土地評価額などの中間報告をします。 ※1回目のお打ち合わせの1ヶ月半後を目処に実施 |
| Step5.お打ち合わせ（3回目） | 最終的に確定した税額をご報告します。 ※2回目のお打ち合わせの1ヶ月後を目処に実施 |
| Step6. 申告完了 | 必要書類を整え、相続税申告を完了します。 |
収益物件の相続税申告を依頼する場合にかかる費用は？
収益物件の相続税申告を依頼する場合の費用は、遺産総額の0.5％〜1％程度（基本報酬＋個別加算）です。
ただし、物件数や申告の難易度によって費用は異なるため、個別にお見積もりをご案内しています。
初回のご相談時に概算のお見積もり費用をお伝えしておりますので、まずはお気軽にお問い合わせください。
収益物件の相続税申告の対応地域は？
神奈川県内、特に横浜市に複数拠点を構えるほか、東京都・埼玉県・千葉県にも事務所を展開しており、首都圏全域からのご相談に対応できます。
オンライン面談（Zoom）も可能です。
※土日祝日のご相談は横浜駅前事務所及び東京丸の内事務所でのみ受付しております。
【事務所マップ】
【事務所一覧】
| 都道府県 | 事務所名 |
|---|---|
| 神奈川県 | |
| 東京都 | |
| 千葉県 | |
| 埼玉県 |
相談時に用意すべき資料は？
無料の初回ご面談時に、報酬額の目安をご案内するために、最低限ご持参いただきたい資料が、計3つございます。
【初回ご面談時（無料）に必要な資料】
1.被相続人名義の固定資産税の課税明細書 2.被相続人の財産額がわかるもの （例：預貯金・有価証券・生命保険金等の資料、もしくはメモ書きでも結構です） 3.【確定申告されている場合のみ】被相続人の確定申告書 |
他の資料に関しては、ご契約後のお打ち合わせの中で、ご相談内容に応じた申告業務に向けて、必要な資料を個別にご案内いたします。
一つの敷地内に複数の収益物件があるなど、複雑なケースでも対応できますか？
はい、一つの敷地内に複数の収益物件があるような複雑なケースでも対応可能です。
そう言い切れる理由は、豊富な申告実績やノウハウに裏付けられた、3つのポイントがあるからです。
（1）長年の経験を経て確立した高度な評価テクニック ランドマーク税理士法人では、収益物件特有の高度な評価テクニックを多数有しています。 【代表例】「不整形地」の考え方を活用した評価単位の切り分け 一つの土地をまとめて評価するのではなく、建物に合わせて土地を切り分けて評価単位を分割。そうすることで、評価上「使い勝手の悪い不整形地」として扱え、全体の評価額を大きく引き下げることができます。
（2）社内に不動産鑑定士が在籍 税務上のルールは曖昧な部分もあり、税理士だけでは判断に迷う複雑な土地も少なくありません。ランドマーク税理士法人では、不動産鑑定士の知見も踏まえながら土地を評価し、できる限り適正かつ有利な申告を追求できる体制を整えています。
（3）豊富な申告実績に基づく知見の蓄積 過去1万件超の相続税申告実績を通して、どのような土地でどのような評価減が検討できるかというノウハウを積み上げてきました。 特殊な事例でも、過去の申告実績を踏まえながら、適切な方法で減額を実現する方法をご提案いたします。 |
これら3つの強みを生かし、最も低い金額での申告を徹底して追求します。
収益物件（アパート・マンション）の相続税申告に関するよくある質問
収益物件の相続税申告に強い税理士を選ぶポイントは何ですか？
税理士選びで最低限押さえておきたい特に重要なポイントは2つあります。
収益物件の相続税申告は、依頼する税理士によって、納税額にも税務調査への備えにも大きな差が生じるため、必ず確認することが重要です。
| （1）“相続税”と“確定申告”の両方の実績が豊富か | 実績が豊富であるほど、節税提案の引き出しが多く、税務調査で指摘されやすい論点も先回りして整理・準備できます。 【確認方法】 年間の相続税の申告実績が3件以上あるか ※年間の相続税申告は全国で約16万件、税理士は約8万人のため、年間3件以上あれば比較的多いといえますが、多ければ多いほど安心です。 |
| （2）国税OBが在籍するか | 収益物件の相続では、特例の適用や評価方法など、法令だけでは判断しきれないグレーゾーンがあります。 そのため、税務調査を行う側の視点で事前に論点を整理し、調査リスクを抑えられる税理士が重要です。 【確認方法】 下記2点を直接確認しましょう。 1.国税OBが在籍するか 2.どの部門の出身か 収益物件を含む申告は税務署のチェックが厳しくなりやすいです。相続税や所得税の税務調査を専門に行う「資産課税部門」出身者がいると心強いでしょう。 |
ほかにも、より安心して任せられる税理士を選ぶために確認したいポイントがあります。
詳しくは下記の記事で解説していますので、ご覧ください。
→記事タイトル（※完成し次第、タイトルとリンクを添付いたします※）
相続で収益物件を引き継ぎましたが、まず何をすべきですか？
まず確認したいのは、次の2点です。
確認点（1）4ヶ月以内の準確定申告が必要かどうか 亡くなった方に、死亡した年の1月1日から亡くなった日までの間に申告が必要な所得があった場合は、準確定申告が必要になることがあります。たとえば、次のようなケースです。 条件1. 収益物件による家賃収入があった 条件2. 家賃収入以外にも、事業所得や不動産所得など申告が必要な所得があった |
確認点（2）土地の特例が適用できるかどうか 土地については、特例が適用されるかどうかで相続税額が大きく変わります。 たとえば、貸付事業用宅地であれば、一定の要件を満たすことで、200㎡まで評価額を50％減額できる可能性があります。 |
ただし、どちらも細かな条件があるため、まずは相続税申告や収益物件の相続税申告に詳しい税理士に相談し、条件を確認してもらうことをおすすめします。
相続税申告の期限が迫っているのですが、今からでも相談できますか？
以下の状況を満たす税理士であれば、申告期限が迫っている場合でも十分に間に合わせられる可能性があります。
・申告実績がある 過去の申告経験をもとに、限られた時間の中でも必要な手続きや、税務調査リスクを踏まえた対応を進めやすくなります。 ・チーム制で案件を担当している 担当者が不在でも他のスタッフが状況を把握し、すぐに対応できるため、業務が止まりにくくなります。 ・相続専門の部署が独立している 1月から3月の所得税確定申告の繁忙期でも、相続税申告の作業を止めずに進めやすくなります。 |
ランドマーク税理士法人は、こうした要素を備えております。申告期限が迫ったご相談でも、できる限り納得のいく相続税申告となるようサポートしています。
家族間で収益物件の相続の話がまとまっていないのですが、相談しても良いですか？
もちろん可能です。むしろ、その段階だからこそ、早めに税理士へ相談することが大切です。
なぜなら手続きに期限があるためです。
【収益物件の相続税申告で行うべき期限付きの手続き】
（1）相続税申告は、亡くなったことを知った日の翌日から10か月以内に行う必要があります。 （2）被相続人に確定申告義務がある場合は、その年分の準確定申告を4か月以内に行う必要があります。 |
累計10,791件の申告実績と知見をもとに、納税額や税務調査リスクをできる限り抑え、収益物件（アパート・マンション）の相続税申告をサポートします
アパートやマンションを含めた“収益物件”の相続税申告は、累計10,791件の相続税申告、収益物件だけでも4,000件超の申告実績のあるランドマーク税理士法人が、ご事情に応じた適切な申告方法をご提案します。
初回面談を含め、お打ち合わせでは今の物件の状況や家賃、空室の有無、今後も持ち続けるか売るかといったお考えをふまえて整理。その上で、相続税をどこまで適切に抑えられるかをわかりやすくご説明します。
私は地主の家に生まれ、物件や土地を守る大変さを身近に見てきました。だからこそ、資料や書類の確認だけで終わらせることはありません。
現地調査を行い、見落とされがちな減額ポイントまで丁寧に確認。法的に認められる範囲で納税額をできるだけ抑える方法をご提案します。
まずはお気軽にご相談ください。
・無料相談の申込フォーム
https://www.landmark-tax.com/soudan-contact/
・無料相談の申込フリーダイヤル
0120-37-7271
※受付時間
・平日9：00～18：00
・土曜9：00～18：00
・日祝10：00～17：00（一部例外日あり）
東京・神奈川・埼玉・千葉の15拠点で無料相談。
まずはフリーダイヤルでお問い合わせください。
（平 日）9時00分～18時00分 （土 曜）9時00分～18時00分
（日・祝）10時00分～17時00分 ※一部例外日あり
相続税申告が必要か分からない方でも無料相談!
相続税申告相談プラザでは、 相続税がかかるのか分からない場合でも初回の無料相談から 対応させていただきます。
- 不動産の評価、金融資産の評価が分からない。
- 相続税がかからないと思うが、 ギリギリなので確認しておきたい。
- 相続税の知識がなく、 相談していいかも迷っている。
相談する前に知っておきたい、相続税申告相談プラザ5つの強み
１：初回の無料相談は、完全に無料で対応しています！
なにをどこから手をつけたら良いか、分からない段階から、相談料などの費用が掛かってしまうと、安心して相談する事もできませんね。当法人では、完全に無料相談から相続税申告のサポートをさせていただいております。
無料相談では、「相続税申告が必要かどうか」「相続税が掛かる場合、概算でいくらか」「依頼する場合には、どれぐらいの期間・報酬・実費が掛かりそうか」など、お客様が気になるところを予めきちんとお伝えさせていただきます。
２：非常に柔軟な相談対応が可能です！
無料相談は、平日（9時～18時）に限らず 土曜日（9時～18時）・日曜日（10時～17時）も対応しております。 ご相談は事前予約制となっておりますので まずはお電話または予約フォームにてお問合せください。お客様の利便性を重視して柔軟な相談対応をいたします。
また、ご依頼をいただいた後も、一般的な事務所とは異なり、お客様のご都合に合わせて、きちんと対応できる担当者をセットさせていただきます。お気軽にご相談ください。
３：全15拠点で、無料相談を行っております！
当法人の強みは、東京に4拠点（丸の内、新宿、池袋、町田）、神奈川に7拠点、埼玉に2拠点、千葉に1拠点の全15拠点で、お客様対応が可能です。お近くの拠点にてご相談ください。
４：徹底した相続税申告相談プラザ品質で対応します！
当法人の担当者×税理士×国税ＯＢという品質に加えて、当法人の徹底した調査と確認を前提として「この申請に間違いありません」と添付する事で、税務調査は実に１％未満となっております。これは全国平均の25％と比較すると圧倒的な実績となります。
当法人では、相続税申告のお手伝いをさせていただく方の大半（累計実績99％）の方に対して、書面添付制度を使って申告をさせていただいております。これによって、万が一のときにも追徴課税が通常に申告するよりも、安く抑える事ができます。専門家としてお手伝いさせていただくからには、プロフェッショナルとしての品質で必ずお役に立ちます。
５：お客様の状況に合わせて親身に対応します！
私たちの強みは、お客様ファーストで対応する事にあります。「申告期限に間に合わせたい」「納税資金が足りないので相談にのって欲しい」「出来るだけ適正に不動産評価を下げて欲しい」「将来、税務署につつかれないようにして欲しい」「…という事情があるので、報酬の調整を相談させて欲しい」「一番、税金が安くなる遺産分割の方法と、割合を教えて欲しい」など、お客様のご要望は様々です。
私たちは頭のかたい税理士法人ではありません。お客様ファーストの発想で、出来るだけお客様のお役に立てるよう、コーディネートをさせていただきます。
ランドマーク税理士法人 テレビＣＭ
運営法人のランドマーク税理士法人のテーマソングと、突然現れる税理士に釘付け！！一度見たらクセになる！？是非ご覧ください。
【畑篇 30秒】
【住宅街篇 30秒】
東京・神奈川・埼玉・千葉の15拠点で無料相談。
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- 不動産の評価、金融資産の評価が分からない。
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