相続税の貸地における土地評価
ここでは、もし相続した不動産が貸地だった場合、その土地は相続財産としてどのように評価されるのかについてご案内させていただきます。
借地権が設定されている土地（貸地）の場合
借地権（※）が設定されている宅地を「貸宅地」と言います。
※借地権とは他人から土地を借りる権利を言います。
貸地の場合は、実際に土地を使用しているのは借地人なので、土地の所有者が自由にその土地を使用することはできません。そのため、自分で好きなように使える自用地と比べて評価額は下がります。貸地の評価額は、自用地としての評価額から借地権の価額を控除して算出します。借地権割合は地域ごとに決められており、一般的に、土地の評価額が高い地域ほど借地権割合も高くなる傾向があります。借地権割合は国税庁のホームページで確認することができます。自分が所有している土地の借地権割合がどれくらいになっているのか、一度調べてみるとよいでしょう。
計算方法は下記の通りです。
| 評価額=自用地評価額×(1-借地権割合) |
たとえば、自用地としての評価額が1億円、借地権割合が70%の土地では、評価額は
| 1億円×（1 – 0.7 ）= 3,000万円 |
となります。
自用地と比べて、だいぶ評価額が下がることがお分かりになるのではないでしょうか。
ただし、「父の土地を無償で子が借り、その上に子が家屋を建てた」といったケースは「使用貸借」にあたり、税務上では借地権がないもの（借地権が0%）として扱われます。そのため、この土地の評価額は貸地であっても自用地としての評価額と同一の金額になります。
貸家が建っている土地の場合
自分の土地に貸家を建てて他人に貸している土地のことを「貸家建付地」と言います。
土地や建物を所有しているのは土地の所有者ですが、実際に建物を使用しているのは居住者（賃借人）です。したがって、この場合も土地所有者は土地や建物を自由に使うことができないことになり、その分相続財産としての評価額は下がることになります。
評価額の具体的な計算方法は、自用地としての評価額から、借家人が敷地を自由に利用する権利に相当する価額を差し引いて計算します。
| 評価額=自用地評価額×(1-借地権割合×借家権割合) |
たとえば、自用地としての評価額が1億円、借地権割合が70%の土地では
| 1億円×（1 – 0.7 × 0.3（借家権割合））= 7,900万円 |
となります（借家権割合は財産評価基本通達で30%と定められています）。
貸マンション・アパートが建っている土地の場合
同じ貸家でも貸マンション・アパートが建っている場合は、「賃貸割合」によって評価の仕方が異なります。賃貸割合とは、貸家の全床面積に対する賃貸部分の床面積の割合のことです。貸マンション・アパートの場合は、遺産相続が開始した時点での「賃貸割合」がポイントになります。
| 評価額=自用地評価額×(1-借地権割合×借家権割合×賃貸割合) |
たとえば、AマンションとBマンションという2つのマンションがあり、Aマンションは賃貸割合は80%ですが、Bマンションは賃貸割合は30%とします。自用地としての評価額が1億円、借地権割合が70%の土地では、評価額は
| Aマンション→1億円×（1 – 0.7 × 0.3 × 0.8）= 8,320万円 Bマンション→1億円×（1 – 0.7 × 0.3 × 0.3）= 9,370万円 |
となり、相続財産としての評価額はBマンションはAマンションに比べて評価額が1,050万円も高くなることがわかります。賃貸割合の低いほうが評価額としては金額が高くなるのです。
まとめ
- １）貸地は、土地所有者が自由にその土地を使用したり処分したりできない分、相続財産としての評価額は大幅に下がる。
- ２）自分が所有する土地の上に借地人の建物が建っている「貸宅地」の評価額は、自用地としての評価額から借地権の価額を控除して計算する。
- ３）自分が所有する土地の上にある建物を他人に貸している「貸家建付地」の場合は、借家権割合も考慮に入れて評価額を計算する。
- ４）自分が所有する土地にマンションやアパートを建てて第三者に賃貸している場合は、賃貸割合が高いほど評価額は低く、逆に賃貸割合が低いほど評価額は高くなる。
これまで見てきたように、貸宅地と貸家建付地では、評価額が大きく異なります。
そのため、相続財産の中に貸地があり、なおかつ建物が建っている場合には、その土地が貸宅地なのか貸家建付地なのかをまず把握しましょう。また、借地権割合も地域によって異なるため、きちんと確認した上で相続財産の評価額を算出することが重要です。減税効果を最大限に活用したい方は税理士などの専門家に相談してみましょう！
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