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不動産の相続税対策
estate

不動産を複数お持ちの方は、相続税対策の手始めとして不動産を4種類に「色分け」しましょう。

その4種類は「死守地」(最後まで守りたい土地)、「有効活用地」(「家」のゆとりのために有効活用したい土地)、「納税用地」(納税する、または納税資金を準備するための土地)、「問題地」(有効活用がままならない土地)です。

それぞれ個別にどのように相続税対策ができるか検討してみましょう。

1.「死守地」

死守地とは、前述のとおり、家を守るため最後まで残さなければならない自宅の敷地や分家用地、農家であれば農業を続けるための農地のことを指します。これらの不動産を守るためには、相続が"争族"にならないために遺言書を残すこと、農地の納税猶予の特例が受けられるように日頃から全体的に農地を耕作しておくこと、などで対策できるでしょう。

2.「有効活用地」

アパート、マンション、倉庫、事務所を建築したり駐車場等にしたりして有効に活用できる不動産のことです。これらの有効活用地からあがる収益を子供や孫に贈与していけば、相続人は相続税対策として納税資金を準備することも可能でしょう。法人の設立により所得税対策も検討できる不動産です。

3.「納税用地」

これらの不動産は、いざ相続が発生したときに納税するため売却や物納がしやすいような不動産のことです。このような不動産は、一般的に月極駐車場などとして相続発生まで利用していることが多いようです。駐車場等であれば売却するにしても物納するにしても、比較的容易に契約の解除ができ、相続発生までは有効活用ができます。

4.「問題地」

貸宅地(借地人が借りている土地の上に建物を所有している場合)、耕作権の付いている土地、市街地山林などは、収益性や処分のしやすさという面からみると一般的には不良資産化している不動産といえます。しかし、この不動産を「問題地」から「納税用地」にかえることができます。

もし相続が発生した場合には、その土地を買取ってもらえるような合意が地主のかたと借地人の間でできるならば、契約書に特約事項として含めておくのがよいでしょう。生前に借地人に売却することも相続税対策の一つですが、売却すると所得税が多額になる可能性があります。しかし、相続発生後に買取ってもらえれば相続税の取得費加算の特例を適用することができるため、所得税をおさえることができます。

もう一つの対策は、貸宅地を物納に充てる方法です。物納というと建物などを取壊して更地にしないといけないようなイメージがありますが、貸宅地も物納することができます。

しかし、この場合でも、きちんと測量・分筆等を行い境界線の確認を行っておくことや、正式な契約書を作成しておくなど一定の要件がありますので、いずれにしても時間をかけてしっかり対策をすることが必要になるでしょう。

また、耕作権が付いている土地については交換等を行い、市街地山林や無道路地については開発や造成、あるいは売却することで対策をすることができるでしょう。

以上が、不動産の「色分け」ですが、現在所有している不動産はどのような土地が多いか検討してみて、有効利用できる不動産はできるだけ活用し、納税用地となる可能性があるところについては少しずつ測量するなどして、不動産全体を見直してみるのはいかがでしょうか。

また、相続税対策とひとことで言っても経費がかかる場合もあるので、まず相続税の試算をしてみてどれくらいの税金を負担しなければならないかを把握してから、必要な対策を行っていくことが大切です。


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