土地の活用
real estate

生前対策の種類

財産の中に占める土地の割合が大きい方の場合、将来、相続が発生した際に問題が発生するおそれがあります。多額の相続税を納付したり、遺産分割で現金を渡したりと、まとまった現金を捻出する必要が生じます。また、遺産分割そのものが難航し、兄弟間の関係悪化ということになるかもしれません。 資金の捻出には、土地の売却で対応することになりますが、売却が円滑に進まない可能性もありますので、事前の対策が大切になってきます。

1自宅を利用した対策

相続または遺贈によって取得した財産のうち、居住用や事業用に使われていた宅地等がある場合には、それらの評価額の一定割合を減額することができます。これを小規模宅地の特例といい、この制度を活用することによって、80%~50%の相続税の減額を受けることができます。
なお、この特例の適用を受けるためには、相続税の申告書にこの特例を受ける旨を記載し、計算に関する明細書、その他一定の書類を添付する必要があります。

2アパート・マンションを経営する(貸家建付地)

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アパートを建てた場合、土地、建物の財産評価がともに低くなるので基本的には相続税は少なくなります。

アパートを建てることにより相続税が少なくなる理由を以下に列挙してみます。

ある土地にアパートを建てると、その土地は貸家建付地として評価され、自用地と比較して評価額が低くなります。下記の算式のとおり借地権割合に借家権割合を乗じた金額分を差引くことができるためです。

貸家建付地の計算式

家屋の評価は固定資産税評価額を基にします。
建築費総額に比べて固定資産税評価額は低く、借家権割合を差し引くこともできるため、金銭資産のままよりも相続税課税財産が低く評価されます。

貸家の評価額計算式

※なお、借家権割合は一律30%です。

アパートを建築する際、金融機関から借入れをすると借入金を債務として控除することができます。

以上のようにアパートを建てた場合、相続税が少なくなります。
しかし、アパートを建築する場合には償還期間の長い大きな借入をするのも事実です。
アパートを建築する際には相続税対策だけでなく、将来にわたって借入金を返済していけるのかどうか、しっかり検討することが必要です。

3土地を他人に賃貸する(貸宅地)

土地を他人に貸して借主が建物を建てる場合には、土地でありながら自由には使えないために、不動産の評価額が低くなり、節税効果が期待できます。
借地権の評価額は地域によって異なりますが、自用地の評価額の60%~70%となっているところが多いと言えます。したがって、貸宅地の評価額は自用地の評価額の30%~40%となります。
貸家建付地と異なり、維持費や建築費などがかかりませんが、借地権は借主が持つことになり、非常に強い効力をもっていますので、土地の売却や賃貸契約などの解除の際は注意が必要です。

4借地権と底地の交換

借地権と底地の交換は、分割可能な一定の広さがある貸宅地について、地主が所有する底地と、借地人が所有する借地権とを交換して、双方を土地の所有者とすることです。
これによって貸宅地の一部が更地で戻ってくれば、有効活用や更地物納、売却など、将来の選択肢が増えます。

借地と底地の交換図

5底地を売却する

長期間貸地となっている場合、借地人の権利が強く売却ができない、周辺相場より地代が非常に安い等、相続税納付が困難という場合があります。
もし相続が発生した場合には、その土地を買い取ってもらえるような合意が地主の方と借地人の間でできるならば、契約書に特約事項として含めておくのがよいでしょう。
生前に借地人に売却することも対策の一つですが、売却すると所得税が多額になる可能性があります。しかし、相続発生後に買い取ってもらえれば相続税の取得費加算の特例を適用することができるため、所得税をおさえることができます。

6地主の底地権と借地人の借地権を
同時に(一緒に)売却して金銭で分配する


底地権または借地権を単独で第三者へ売却する場合、かなり安い価格でしか売れませんが、同時に(一緒に)売却すれば妥当な価格で売ることができます。 ただし、トラブルを避けるため、売却斡旋前に地主と借地人の間で事前に売買斡旋金額と地主と借地人のお金の取り分(権利割合)等の諸条件を書面で合意します。


事業用資産の買い替え特例について

不動産の立地や地形等で有効な活用方法が見いだせない場合には「事業用資産の買い換え特例」の利用が考えられます。
所有期間10年超の事業用不動産を売却し、その替わりに一定の事業用不動産に買換えると譲渡資産に対する課税が繰り延べ(買い換えた資産を次に譲渡したときに課税)されます。
売却する事業用不動産には、事務所、店舗だけでなくアパートや農地も含まれます。駐車場を売却し、アパートを購入した場合は、駐車場のままでは更地としての評価額に基づいて課税されていたものが、貸家建付地となり評価額が減りますので相続税の節税効果が見込めます。また、相続税の小規模宅地の特例を該当地に適用した場合には、さらに節税効果が見込める場合があります。


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