99の相続のはなし～成功には原則があった！　 2011/11/2 号

2011年11月02日

ここからは、
『相続税を学ぶ会』のメールマガジンの続きのお話になります。

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　　　　99の相続のはなし～成功には原則があった！　 2011/11/2 号
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今週のテーマ
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■「土地の交換で円滑相続！」
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┗■　特例適用における注意点
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メルマガの方でもご説明しましたが、
親族間において「固定資産の交換の特例」を活用する場合、

「本当は贈与があったのではないか」

などと疑問視される場合があります。

特例における重要な適用要件として、

「交換時における交換取得資産と交換譲渡資産の時価の差額が、
　いずれか高い方の価額の20％を超えない」

というものがあるため、
交換する資産の時価に差が出ないように細心の注意を払う必要があります。

この際、時価の算定方法として、
一般的には相続税評価額を0.8で割り戻すという方法を取るのですが、
土地の評価というのも様々な方法があり、視点の置き方次第では
金額が大きく変動します。

そのため、ある税理士が差額は「20％の範囲内」と判断したところで、
税務署から見れば「20％超」と判断されてしまうこともあり得るのです。

そうしたリスクを最小限にするために、
特例を実際に活用する際には様々な工夫が行われます。
以下、当事務所で取り扱った事例を簡略化したものをご紹介します。

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┗■　交換の特例の事例紹介
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まず、Ａ～Ｄの土地を所有している父親・太郎さんがいます。
太郎さんは商業施設としても使えるＡ～Ｄの土地を
かねてから子供の一郎、二郎、三郎に譲ろう、と考えていました。

一郎、二郎、三郎は、それぞれ①、②、③の土地を所有しているので、
以下のように交換の特例を利用することを検討します。

一郎　①　←→　太郎　Ａ＋Ｄの持ち分1/3、
二郎　②　←→　太郎　Ｂ＋Ｄの持ち分1/3、
三郎　③　←→　太郎　Ｃ＋Ｄの持ち分1/3

差額が「20％を超えない」という条件を満たさなければなりませんが、
評価の結果、いずれの交換もこの条件を満たせるのかはビミョーなラインでした。

かといって、適用を断念するわけではありません。
まず、持ち分を調整して、以下のような交換に変更します。

一郎　①←→Ａの持ち分99/100

二郎　②の持ち分15/100←→Ｂ＋Ｄの持ち分1/3

三郎　③←→Ｃ＋Ｄの持ち分1/9

そして、それぞれの残った部分
（太郎　Ａの持ち分1/100＋Ｄの持ち分1/3、
二郎　②の持ち分85/100、三郎　Ｄの持ち分2/9、）
について贈与で所有権を移転することにしました。

「交換の特例はスッパリ綺麗には使えない」ということをお伝えするには
良い事例ではないでしょうか。

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