99の相続のはなし～成功には原則があった！　 2011/11/2 号

2011年11月02日

ここからは、
『相続税を学ぶ会』のメールマガジンの続きのお話になります。

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
　　　　99の相続のはなし～成功には原則があった！　 2011/11/2 号
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

今週のテーマ
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
■「土地の交換で円滑相続！」
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

┏┓
┗■　特例適用における注意点
　└─────────────

メルマガの方でもご説明しましたが、
親族間において「固定資産の交換の特例」を活用する場合、

「本当は贈与があったのではないか」

などと疑問視される場合があります。

特例における重要な適用要件として、

「交換時における交換取得資産と交換譲渡資産の時価の差額が、
　いずれか高い方の価額の20％を超えない」

というものがあるため、
交換する資産の時価に差が出ないように細心の注意を払う必要があります。

この際、時価の算定方法として、
一般的には相続税評価額を0.8で割り戻すという方法を取るのですが、
土地の評価というのも様々な方法があり、視点の置き方次第では
金額が大きく変動します。

そのため、ある税理士が差額は「20％の範囲内」と判断したところで、
税務署から見れば「20％超」と判断されてしまうこともあり得るのです。

そうしたリスクを最小限にするために、
特例を実際に活用する際には様々な工夫が行われます。
以下、当事務所で取り扱った事例を簡略化したものをご紹介します。

┏┓
┗■　交換の特例の事例紹介
　└────────────

まず、Ａ～Ｄの土地を所有している父親・太郎さんがいます。
太郎さんは商業施設としても使えるＡ～Ｄの土地を
かねてから子供の一郎、二郎、三郎に譲ろう、と考えていました。

一郎、二郎、三郎は、それぞれ①、②、③の土地を所有しているので、
以下のように交換の特例を利用することを検討します。

一郎　①　←→　太郎　Ａ＋Ｄの持ち分1/3、
二郎　②　←→　太郎　Ｂ＋Ｄの持ち分1/3、
三郎　③　←→　太郎　Ｃ＋Ｄの持ち分1/3

差額が「20％を超えない」という条件を満たさなければなりませんが、
評価の結果、いずれの交換もこの条件を満たせるのかはビミョーなラインでした。

かといって、適用を断念するわけではありません。
まず、持ち分を調整して、以下のような交換に変更します。

一郎　①←→Ａの持ち分99/100

二郎　②の持ち分15/100←→Ｂ＋Ｄの持ち分1/3

三郎　③←→Ｃ＋Ｄの持ち分1/9

そして、それぞれの残った部分
（太郎　Ａの持ち分1/100＋Ｄの持ち分1/3、
二郎　②の持ち分85/100、三郎　Ｄの持ち分2/9、）
について贈与で所有権を移転することにしました。

「交換の特例はスッパリ綺麗には使えない」ということをお伝えするには
良い事例ではないでしょうか。

東京・神奈川・埼玉の１２拠点で無料相談。
まずはフリーダイヤルでお問い合わせください。

フリーダイアル：0120-48-7271

（平　日）9時00分～18時00分　（土　曜）9時00分～18時00分
（日・祝）10時00分～17時00分　※一部例外日あり

全てのカテゴリから、相続税について調べる

１：初回の無料相談は、完全に無料で対応しています！

なにをどこから手をつけたら良いか、分からない段階から、相談料などの費用が掛かってしまうと、安心して相談する事もできませんね。当法人では、完全に無料相談から相続税申告のサポートをさせていただいております。

無料相談では、「相続税申告が必要かどうか」「相続税が掛かる場合、概算でいくらか」「依頼する場合には、どれぐらいの期間・報酬・実費が掛かりそうか」など、お客様が気になるところを予めきちんとお伝えさせていただきます。

２：非常に柔軟な相談対応が可能です！

無料相談は、平日（9時～18時）に限らず 土曜日（9時～18時）・日曜日（10時～17時）も対応しております。ご相談は事前予約制となっておりますのでまずはお電話または予約フォームにてお問合せください。お客様の利便性を重視して柔軟な相談対応をいたします。

また、ご依頼をいただいた後も、一般的な事務所とは異なり、お客様のご都合に合わせて、きちんと対応できる担当者をセットさせていただきます。お気軽にご相談ください。

３：全１２拠点で、無料相談を行っております！

当法人の強みは、東京に４拠点（丸の内、新宿、池袋、町田）、神奈川に７拠点、埼玉に１拠点の全１２拠点で、お客様対応が可能です。お近くの拠点にてご相談ください。

４：徹底したランドマーク品質で対応します！

当法人の担当者×税理士×国税ＯＢという品質に加えて、当法人の徹底した調査と確認を前提として「この申請に間違いありません」と添付する事で、税務調査は実に１％未満となっております。これは全国平均の25％と比較すると圧倒的な実績となります。

当法人では、相続税申告のお手伝いをさせていただく方の大半（累計実績99％）の方に対して、書面添付制度を使って申告をさせていただいております。これによって、万が一のときにも追徴課税が通常に申告するよりも、安く抑える事ができます。専門家としてお手伝いさせていただくからには、プロフェッショナルとしての品質で必ずお役に立ちます。

５：お客様の状況に合わせて親身に対応します！

私たちの強みは、お客様ファーストで対応する事にあります。「申告期限に間に合わせたい」「納税資金が足りないので相談にのって欲しい」「出来るだけ適正に不動産評価を下げて欲しい」「将来、税務署につつかれないようにして欲しい」「…という事情があるので、報酬の調整を相談させて欲しい」「一番、税金が安くなる遺産分割の方法と、割合を教えて欲しい」など、お客様のご要望は様々です。