スタッフブログ

1億7,000万円の還付を成功させた広大地評価

2013年01月15日

こんにちは、園部です。

年明け、唐突に友人から年賀状が届きました。

長い付き合いではあるのですが、
ずっとこういったやりとりはなかったので驚き。
それも2人。

何事かと思えば、

何のことはない、
2人とも結婚報告でした。

これまでなら、メール1本

「あけおめー。飲みに行こうか。」

で済んでいたのに、

やはり家庭という組織を持つと、
こういった所作から違ってくるのか

と、妙に感心。

結婚っていうのは成人の日なんかより、
よっぽど意味のある


通過儀礼(イニシエーション)


に感じられますね。

——————————————————–

昨年末に大きな還付が認められました。
その額、

 1億7,000万円。

当社としても過去最高額。

この還付事例の中核にあったのは、
毎度お馴染みの広大地評価です。


今回、広大地評価が認められた6カ所は、
いずれも相続税の申告経験がある税理士であっても
適用を躊躇してしまうものばかり。

このようなグレーゾーンの案件は、
添付資料の説得力次第で白にも黒にもなります。

そして、
このようなグレーゾーンの土地の
評価減を通してこそ、
本物のプロといえるでしょう。


6カ所の内、3カ所のポイントは

土地の「高低差」

にありました。

地図の上から見ると
土地には道路がべったり着いていて、

広大地評価の適用要件である

開発道路(公共公益的施設用地の負担)

を設けるまでもなく
複数の戸建てに分譲できるようにも見えます。


ところが、現地調査をしてみると、
とんでもない間違いであることに気付きました。


土地と道路の間には

3mの擁壁

がそびえ立っています。

2方にあった道路の内、
実質的に通路として使える間口は一部分だけ。

このような事情を考慮すると、


開発道路を設けずに分譲は不可能


という判断に至り、
広大地評価が容認されました。


さて、残りの3カ所は、
いずれも現況としては


3階建てのアパート


が建てられています。

実は、これはちょっと知っている人であれば、


「広大地評価は絶望的」


だと判断するでしょう。

というのも、国税庁のHPには
以下のように掲げられているためです。

広大地の評価における「中高層の集合住宅等」の範囲

これを鵜呑みにすれば、

「地上階数3階以上」のものは
「中高層の集合住宅等」であり、


広大地評価の対象外


と読み取れます。


しかし、これら3カ所は
いずれも広大地評価が容認されました。


実のところ、本当の論点は
現に中高層の住宅等があるかどうかではなく、

その中高層の集合住宅等として利用することが


「適しているか」


ということ。

この3階建てのアパートは
地主が相続税・固定資産税対策のために建てたものです。

土地は先祖伝来のもので、
実質タダだったからこそ、
この利用法でもモトは取れます。

つまり、土地を仕入れて、上物を建て、
売るというデベロッパーの視点で見たとき、

「賃貸共同住宅」

としての使い方が果たして

「最有効使用」

かどうかということには疑義が生じます。


立地条件を見ると
最寄り駅まで1㎞ほどあり、

採算がとれるほど高い賃料は見込めないでしょう。

周辺における最近の開発では、
宅地のミニ分譲が見られるという実態もあります。


これらの事情を考慮した結果、

この地域は長期的には宅地開発が進む市場であり、
最も経済的な開発方法は


「戸建分譲」


ではないかという結論に至りました。

つまり、広大地評価をするべき土地ということです。

そして、税務署もこの考え方を
容認したということになります。


土地の評価は「現況」が重要な意味を持ちますが、
この目の前の「現況」が本当にあるべき姿とは限りません。


見えないものを浮かび上がらせるのが
プロの仕事ということです!



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