スタッフブログ

譲渡所得の計算方法

2012年11月22日


こんにちは、山下です。

高校の同窓会に参加してきました。
卒業してから全く連絡をとっていなかった友人と再会できたのはうれしいものです。
当時を思い出しながら語り合い、アルコールも増えていき・・・いつの間にか4次会まで参加していました(~o~)

結婚して家庭を築き安定した生活を送っている人もいれば、会計事務所で働いている人もいたり!!
いちばん驚いたのは会社を経営している友人がいたことです、かなり稼いでるみたいです・・・(+o+)!!
そして、その友人からクリスマスパーティーに誘われました。社長が開くクリスマスパーティーですからね~、
どんな会になるのでしょうか?!次回この続きを話せればと思います。



さて、今回のテーマは 譲渡所得の計算方法 についてです。

所得税法で定められている所得の種類は合計で10種類あります。

サラリーマンにとっては「給与所得」、
自営業者であれば「事業所得」、
そして賃貸物件を所有している方は「不動産所得」が馴染みのある所得ではないでしょうか。

今回は、これらのような経常的な所得とは違って、
比較的イレギュラーな所得であり、
とりわけ仕組みが複雑な譲渡所得について少し詳しく説明していきます。



譲渡所得とは



譲渡所得とは、資産を移転させたことによって発生した所得をいいます。

土地、借地権、建物、株式、書画、骨董など、
資産の譲渡を行ったことで発生した所得は、
ほとんどが譲渡所得に分類されると考えていいのですが、
場合によっては他の所得に分類されることもあります。

例えば、不動産業者が棚卸資産として取り扱っている
不動産の譲渡をする場合は


「事業所得」


になります。



また、事業的規模ではなくても、
営利を目的とした譲渡である場合は、


「雑所得」


に分類されることになります。

譲渡所得の基本的な計算式は以下のようになります。



収入金額 -( 取得費 + 譲渡費用 )- 特別控除  = 譲渡損益




つまり、

税金を減らすためには、
いかにして「取得費」「譲渡費用」をしっかり計上するか、が肝要になってくるということです。



ここから先は、


「不動産を売却したとき」


という前提で話を進めていきます。


★「取得費」に含まれるもの


 次に掲げるものを「取得費」とすることができます。



○購入代金

○購入時の仲介手数料、印紙代

○登録免許税

○不動産取得税

○抵当権設定登記費用  

○登記費用

○資金借入の際の公正証書作成費用

○整地費用

○ローンの保証料、借入利子
(いずれも使用開始前の期間に対応するもの)     



※「概算取得費控除」…

 土地や建物の取得費がわからない場合には、
 「譲渡対価の5%相当額」を取得費として計算してもよいことになっています。




☆相続税も取得費に加算できる!

相続や遺贈により取得した財産を
相続税の申告期限の翌日から3年以内に売却したときは
支払った相続税額のうち一定の金額を取得費に含めることができます。


★「譲渡費用」に含まれるもの


○仲介手数料、印紙代

○測量費

○借家人を立ち退かせるための立退料

○広告料

(いずれも売却を目的として発生したものに限ります。)


なお、譲渡資産の修繕費、固定資産税などといった、
その資産の維持や管理に要した費用は譲渡費用には含まれません。




特別控除とは


土地や建物の譲渡が一定の要件に該当し、
特例の適用を受けた場合、
特別控除として一定の金額(場合によっては何千万円も!)が譲渡所得から差し引かれ、
税額が大幅に軽減されます。

今回は、自宅を売却したときに使える



「3,000万円特別控除」を取り上げて、お話していきたいと思います。



3,000万円特別控除の概要



マイホーム(「居住用財産」)を売ったときは、
一定の要件を満たす場合、所有期間の長短に関係なく、
譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができます。

この制度を


「居住用財産の譲渡所得の特別控除の特例」



といいます。


「居住用財産」とは、
所有者が自己の「生活の拠点」として利用している
家屋(その敷地を含みます。)をいいます。


そのため、一時的な利用の目的で入居した家屋や、
主として趣味、娯楽、保養を目的とする
家屋(例えば、別荘)はこの適用対象とはなりません。



★ 適用要件



この特例を受けるには、次の要件を満たさなければなりません。

自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること。


売った年の前年及び前々年
この特例又はマイホームの買換えやマイホームの交換の特例若しくは、
マイホームの譲渡損失及び繰越控除の特例を受けていないこと


売った家屋や敷地について、
収用等の場合の特別控除など他の特例の適用をうけていないこと。



④下記の譲渡をその家屋に居住しなくなってから
 3年目の年の12月31日までに行うこと。

・いままで居住の用に供していた家屋や敷地で、居住しなくなったものの譲渡
・災害のために滅失した居住用家屋の敷地の譲渡



⑤住んでいた家屋又は住まなくなった家屋を取り壊した場合は、
 次の二つの要件すべてに当てはまること。

 ・その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、
  かつ、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること。

 ・家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、
  その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと。


⑥売手と買手の関係が親子や夫婦など特別な間柄でないこと。




★特殊事情の場合の適用関係


○共有の居住用財産を譲渡した場合



共有の居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除の適用の有無は、
共有者各人ごとに判定し、この適用があると判定された共有者は各人ごとに3,000万円特別控除の特例の適用が受けられます。



(家屋の持分を有する者に限ります。)

例)家屋と土地の持分が夫1/3、妻2/3で、譲渡所得が6,000万円の場合

  (譲渡所得の金額)  (特別控除額)  (課税譲渡所得)
夫   2,000万円   -  2,000万円  =      0円
妻   4,000万円   -  3,000万円  =  1,000万円




○家屋と敷地の所有者が異なるとき


 親の敷地の上に子が家を建てて住んでいるというように
 家屋の所有者と敷地の所有者が異なるというのはよくあることです。

 そのようなときでも、次の3つの要件のすべてに当てはまるときは、
 敷地の所有者もこの特例を受けることができます。


  ①敷地を家屋と同時に売ること。
  ②家屋の所有者と敷地の所有者とが親族関係にあり、生計を一にしていること。
  ③その敷地の所有者は、その家屋の所有者と一緒にその家屋に住んでいること。




この場合の特別控除額は、
家屋の所有者と敷地の所有者と合わせて3,000万円までです。


例えば、家屋は全て子所有で、土地の持分は子1/4、親3/4で、
土地の譲渡所得が6,000万円の場合(家屋の譲渡益はなかったものとする)
以下のような計算になります。


  (譲渡所得の金額) (特別控除額)    (課税譲渡所得)
子   1,500万円  -  1,500万円    =      0円
親   4,500万円  -  1,500万円    =  3,000万円




譲渡の特例を有効活用して、
税金の支払いを最小限に抑えましょう!



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