スタッフブログ

物件を建築した年の申告は消費税還付を忘れずに!

2013年04月09日



こんにちは、園部です。

先日、高校時代の部活の友人と
飲みました。

・・・いや、3人中
2人ノンアルコールだったので
飲んですらいません。

会って、ダーツして、喋りました。

つくづく、
どのコミュニティの友達と会うかによって、
やることがバラバラ。

潰れる程飲むグループ、、
舐める程度で終わるグループ、

タバコについても
全員吸っているグループもあれば、
潔癖なほど煙を避けるグループも。

ほとんど結婚しているグループ、
安定した彼女はいるグループ、
合コンばっかりのグループ、
彼女すらできる気配がないグループ、

どれも長い付き合いの友人です。


じゃあ、自分は本当のところ
どのカテゴリーの人間なんだろ?


と、悩んだり悩まなかったり。


———————————–


日本には必要以上に自動販売機がある


ということで有名ですよね。

治安の良さの象徴とも言われているのですが、
実のところ、これら自動販売機の中には、
税金対策目的で設置されたものも紛れ込んでいます。

一昔前まで、この自動販売機を利用して


多額の消費税の還付を受ける


という節税(?)術がありました。
国税当局では、「法の趣旨に反する」として、
「租税回避」行為と揶揄していたものです。


その概要を説明すると、以下のようになります。


<一年目>

(1)課税売上割合を95%以上にする
(2)課税事業者を選択する
(3)マンションを購入する
(4)還付を受ける

<二年目>

(5)「免税事業者」または
   「簡易課税事業者」となる届出を行う

<三年目>

(6)還付額の再納付を回避する


このかつての悪名高いスキームを通じて、
消費税の仕組みを学んでいきましょう。


< 消費税還付の仕組み >


(1)にある課税売上割合とは、
課税売上高を
(課税売上高+非課税売上高)
で割った値をいいますが、

これが95%以上である場合、

仕入れの全額

が仕入税額控除の対象となります。

この仕入税額控除の対象が広がって
何が嬉しいのか、というと、

消費税は、

仕入れで「支払った消費税」が、
売上で「受け取った消費税」を上回った場合、

その上回った分だけの金額の還付を受けることができる
というシステムになっています。

つまり、不動産を購入して
賃貸業を開始する直前に
自動販売機の売上(課税売上)によって
一時的に課税売上割合を100%とすれば、

本来は「非課税仕入」である
賃貸物件の購入も控除の対象とされ、


多額の還付を受けることが出来る


ということです。

(一億円の物件であれば、約500万円!)


< 不自然な還付を抑制する法整備 >


勿論、そのような還付を抑制するための法律も
整備されていました。


「消費税法第33条」


です。

この法律の要旨は、
<三年目>に課税売上割合が大きく変動した場合に、
税金の調整を強制するというもの。

上記のような還付を受けたとしても、
その後、賃貸収入(非課税売上)を得ることで、
必然的に課税売上割合が大変動します。

そうなると、本来であれば、還付を受けた額のほとんどを
再び納付しなければなりません。


< イタチごっこは続く・・・ >


ところが、ここにも抜け道がありました。

「消費税法第33条」のフィルターを潜り抜けるのが、
「免税事業者」または「簡易課税事業者」です。

そのためにわざわざ<二年目>に届け出を行っています。
(<二年目>に届け出れば、<三年目>に適用されるため)

その結果、「消費税法第33条」の
「<三年目>に課税売上割合が大きく変動した場合」
の適用対象外となり、晴れて


還付額を丸々我がモノとできる


わけです。


< そしてさらなる法整備・・・ >


上記のようなテクニックが活用できたのも、
課税事業者を選択してからの強制適用期間の縛りが


「2年間」


であったためでした。

ところが、平成22年度の改正によって
建物などの100万円以上の固定資産
(調整対象固定資産)を購入した場合、

強制適用期間の縛りは


「3年間」


となり、
現在ではこの租税回避スキームは
利用できなくなっています。


< それでも尚、還付を受けられるケース >


課税売上げである
事業用店舗の貸付や、駐車料がある程度あったり、

不動産賃貸以外に事業をやっていて、
元から課税売上高が多い場合、

非課税売上げである家賃収入を考慮しても
課税売上割合が大きく変動しないので、

そもそも「消費税法第33条」の網にはかかりません。

そのため、
安心して還付を受けることが出来ます。


他には、もともと課税事業者で、
アパート・マンションを建設する機会に事業規模を縮小して、
課税売上高が1,000万円未満になるような場合です。


その他、還付を受けられるかどうかは
個別の要因に応じて変わってきます。

消費税増税を見越して物件建築を検討されている方は、
還付を受けられるかどうかを
専門家に相談してみてはいかがでしょうか?
 

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