スタッフブログ

必要経費にできる修繕とは?

2011年09月22日

本日ブログ担当の園部です。


先日、日本列島に上陸した台風は、全国に大きな被害をもたらしました。
皆さんの管理物件への被害も小さくなかったのではないでしょうか?

アパート経営では、入居者を確保するために常に外観を綺麗にして、部屋を使いやすい状態にしておく必要があり、結果として修理代が多くかかってしまうものです。

ところが、この修理代をすべて経費として計上することはできません。
中には、
「資本的支出」
と見なされ、減価償却資産として取扱わなくてはならないケースがあります。

減価償却資産として扱うのか、それとも必要経費として処理するのかは、その修理代が何を目的として支払われたのか、によって区別されることになります。
例えば、修理代が原状回復や維持管理のために支払われた場合では、全額を必要経費に算入することになります。

その一方で、和室を洋間に変える、などというように、従来の機能を向上させたり、価値を増加させたりする目的で代金が支払われた場合であれば、

資本的支出

とみなされ、減価償却資産として取扱われることとなります。
申告の際に
「この支出はなんだったっけ?」

といった困った事態にならないためにも領収書の整理は毎月こまめに行うようにしましょう。

※具体的には以下を参照して下さい。

┬───────┬────┬──────┬──────┬
│ 工事の内容  │ 金額  │  理由   │  処理方法 │
┴───────┴────┴──────┴──────┴
│ 壁紙・襖・  │ 8万円 │ 原状回復  ⇒  必要経費 │
│ 畳の張替   │ 22万円 │ 原状回復 ⇒ 必要経費 │
┴───────┴────┴──────┴──────┴
│ 給湯器や │ 8万円 │ 10万円未満 ⇒ 必要経費 │
│風呂釜の買換え│ 22万円 │ 10万円以上 ⇒ 減価償却 │
│        │     │    (注)│ │
┴───────┴────┴──────┴──────┴
│ 和室から │ │ │ │
│ 洋間へ変更 │ 60万円 │価値の増加 ⇒ 減価償却 │
┴───────┴────┴──────┴──────┴
│ ベランダの設置 │ 90万円 │ 価値の増加 ⇒ 減価償却 │
┴───────┴────┴──────┴──────┴
│ 外壁の塗装 │150万円 │ 原状回復 ⇒ 必要経費 │
┴───────┴────┴──────┴──────┴
│  駐車場を │ │ │ │
│ アスファルトに │ 200万円 │ 価値の増加 ⇒ 減価償却 │
┴───────┴────┴──────┴──────┴

(注)青色申告者である中小企業者(従業員1,000人以下)の少額減価償却資産(取得価額が30万円未満)の特例に該当する場合は、300万円を限度として、取得価額の全額を必要経費とすることができます
(平成24年3月31日までに業務の用に供したものに限る)。

ところで、屋根の一部を修繕して、同時に防水加工した場合は、修繕費でしょうか?資本的支出でしょうか?「価値の増加」だから、資本的支出?本当に?
 

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