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広大地の評価減

2013年08月15日

本日ブログ担当の山下です。

先日、一足早く夏休みを頂きました。休暇中は、家にいることが多かったのですが、 テレビをつけてみると、ニュースもワイドショーも今年の夏がとても暑い!!という話ばかりで、 テレビを見ている方も暑さが伝わってくるし、外出しても目が回るような暑さで涼める場所が ありませんでした(~o~)

相続が発生した場合、広い土地をお持ちの方は「広大地評価」という 評価方法を用いることができる可能性があります。 この評価をすることで、土地の評価額を大幅に下げることができます。

1.広大地評価の対象地 広大地とは、

① その地域における標準的な宅地の地積に比べ著しく地積が広大な宅地で、

② 開発行為を行うとした場合に道路や公園等の「公共公益的施設用地」の負担が必要と 認められる宅地をいいます。 簡単に言うと、周りより広い土地で、開発しようとした場合は道路や公園を造る必要のあ る土地のことです。

①について、面積基準は下表のようになっていますが、土地の面積(地積)が基準に満 たない場合でも、ミニ開発分譲が多い地域であれば、広大地に該当する可能性があります。

☆面積基準 ①市街化区域 三大都市圏・・・500㎡  それ以外の地域・・・1,000㎡

②用途地域が定められていない非線引き都市計画区域 

3,000㎡ ただし、大規模工場用地に該当するものおよび、中高層の集合住宅の敷地の用地に 適しているものを除きます。

2.広大地の評価方法

広大地は、原則として次に掲げる算式によって評価されます。

広大地の価額 = 正面路線価(※1) × 広大地補正率(※2) × 地積 (※1)

通常の宅地の正面路線価は、路線価に奥行価格補正率を乗じた後の価額で判定しますが、 広大地の正面路線価は、原則として面している路線のうちもっとも高い路線価で判定します。 (※2)広大地補正率は次の算式により求めた率をいいます。

広大地補正率 = 0.6 - 0.05 X 1,000㎡ ÷ 地積

注)広大地補正率は0.35を下限とします。

3.広大地評価をする際の注意点 土地の評価額を大幅に下げることが可能な広大地評価ですが、次のような問題点もあります。

① 例えば、時価1億円の土地が6,000万円で評価された場合、 本来であれば1億円で売ることができる土地を6,000万円で物納してしまうデメリットがあります。

② 広大地の判定は原則として上記のフローチャートによりますが、これで全て判定できる ほど単純ではないため、万が一申告書の提出後、その土地が広大地に該当しないこととなった場合、 延滞税・過少申告加算税を払うことになる可能性があります。

このような相続では、土地の評価に強く、土地を適正な実勢価格で販売できるようなチャンネルを持っている専門家に相談することが必要です。 

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私たちは頭のかたい税理士法人ではありません。お客様ファーストの発想で、出来るだけお客様のお役に立てるよう、コーディネートをさせていただきます。

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