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平成26年分の路線価は1都3県で上昇!土地評価を下げるには?

2014年07月03日

こんにちは。 本日のブログ担当、園部です。

7月1日、 平成26年分の路線価・倍率表が発表されました。これは、相続税・贈与税を課税するとき、 土地などの評価額を計算する基準となるものです。 「路線価方式」の最もシンプルな計算式は、 土地の評価額 = 路線価 × 地積。 路線価は土地の評価にダイレクトで影響します。 全国平均でマイナス0.7%と、6年連続の下落ではあるのですが、 前年はマイナス1.8%だったので、 下げ幅は縮小してきています。

ただ、1都3県では上昇しています。 つまり、相続税評価額が上昇しているため、 潜在的な相続税は増加しているわけです。 とはいえ、 実際にはここに様々な個別要因を考慮した 評価減が用意されているので、 気を付けなければならないのは路線価だけではありません。 どこからどこまでを1つのもの として評価するべきか という判断で、地積も全体の評価額も、 ガラリと変わってきます。

┏┓ ┗■ 登記簿謄本は関係ない!土地の評価単位  └────────────

土地の評価を行う際には、 まず、その土地が 何に利用されているか を見ていきます。 土地は、 宅地・田・畑・山林・原野・ 牧場・池沼・鉱泉地・雑種地 に分類されますが、 相続税の評価をする場合には、 登記簿謄本に記載されている 地目(土地の種類)に関わらず、 相続開始日時点の 土地の利用状況 により地目が判断されます。 評価の1単位は、 地番ひとつずつ(1筆ごと)ではなく、 あくまでも、 利用実態に応じて一画地です。 例えば、当然、 2筆の土地を一画地として評価したり、 1筆の土地を二画地として評価したり することもあり得ます。 これにまつわる還付事例を ご紹介すると、 自宅の隣に古い貸家が建っていたため、 最初の申告では別評価をしていました。 しかし、実際には この古い貸家は長い間空家で、 募集をかけていたわけでもありません。 となると、この土地は 「貸家建付地」ではなく、 「自用地」で評価するべきです。 となると、 「借家権×借地権」の評価減は 認められません。 ただ、このケースでは、 そんな目先の評価減よりも 重要な評価減が見込めました。 自宅と合わせて一体の「自用地」とし、 さらに、「広大地評価」を適用したことで 評価額はかなり引き下げられることに。 この案件では、 その他に市街地山林の見直しなどを行って 約7,500万円の還付に成功しています。

┏┓ ┗■ 「不合理分割」は許されない  └────────────

評価単位は、原則として、 相続、贈与による 「取得者ごと」に判定しますが、 贈与や遺産分割などによって 宅地の分割が親族間等で行われた場合において、 その分割が 「著しく不合理」 であると認められるとき その分割前の画地が 一画地の宅地 として 評価しなければなりません。 例えば、 路線価がついた道路に面した 自宅(配偶者が取得)への道を 塞ぐようにして、 横長に息子さんが 土地を取得したとします。 もともと、 このような筆になっていた土地で、 意図的ではなかったとしても、 この奥の自宅をその分割のまま評価すると、 (※)無道路地として通常よりも 評価減することに。 (※)無道路地の評価 また、息子の細長い土地の奥行距離も 異常なものになるので、 当然評価額は下がります。 これを許してしまえば、極端な話、 事前にぐちゃぐちゃに分筆してから 異なる相続人に分割して評価してしまえば、 いくらでも土地の評価額を下げることができます。 それを許さないために、 この不合理分割の規定があるわけです。

┏┓ ┗■ 誰の権利が乗った土地なのか?  └────────────

評価単位を決めるのは、 前述のように、 「利用実態ごと」、 「取得者ごと」、 そして、 「権利ごと」 です。 実際にあった還付事例を 引き合いに出しましょう。 広い一団の土地に 貸宅地が何棟もある状態を 想像してください。 最初の申告ではこの土地を 1単位の「貸宅地」として、 一体で評価 していました。 しかし、借地人は別々の人なので、 本来は、契約ごと(借地人ごと)に 評価しなければなりません。 そこを修正して、別々に評価した結果、 不整形補正がかなり出て、 大幅な評価減となりました。 これによって、 約2,200万円の還付に成功しています。

┏┓ ┗■ 同族法人の利用で一体評価!?  └────────────

さて、前置きが長くなりましたが、 ここからが今週のトピック。 例えば、約800平米の土地に 2棟のアパートが建っていたとします。 物件の管理が 別々の契約で行われていれば、 原則では、前述のように 分けて評価 しなければなりません。 この場合、 400平米の貸家建付地 二画地の評価になります。 では、この2棟が 1枚の契約書のもと 管理されていたとすれば・・・? 例えば、 同族法人にサブリース方式で 貸し付けているようなケースです。 この場合は、あわよくば 800平米を一体評価 も考えられます。 さらに、 他の諸要件を満たしていれば 広大地評価 で大幅な減額も。 資産管理法人の管理形態が 土地評価にまで影響を与えるということを しっかりと念頭に置きましょう。 

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