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市街化調整区域内の雑種地の評価

2013年08月13日

こんにちは、本日ブログ担当の坂口です。

先日、中央アルプスの木曽駒ヶ岳に登ってきました。 今年は、コバイケイソウの当たり年のようで、 見事な群落を見ることが出来ました。 また、山でのクッキングも楽しみのひとつ。 山頂で食べたフレンチトーストは、格別でした。次は、チーズフォンデュの予定…

さて、今回のテーマは、市街化調整区域内の雑種地の評価です。

Q.私の所有する土地が市街化調整区域内にあり、 登記簿上の地目は畑なのですが、 実際には駐車場として利用しています。 このような土地の場合はどのように評価されるのですか。

A.実際に駐車場として利用しているということですので、 雑種地として評価していきます。 評価方法としては

(1)近傍の宅地に比準する方法

(2)近傍の畑に比準する方法

の2つが考えられます。

解説

雑種地とは、評価区分上、 宅地、山林、田、畑、原野、牧場、池沼および鉱泉地以外の土地のことをいいます。 雑種地の評価は、その土地と状況が類似する付近の土地1㎡あたりの価額をもとに、 雑種地との位置や形状等の条件差を考慮して行っていきます。 しかし、市街化調整区域内の雑種地については、 状況が類似する付近の土地を判定するのが難しいため、 評価対象地の周囲の状況を考慮して判定します。

(1)近傍の宅地に比準する方法 市街化調整区域内の雑種地を付近の宅地に比準して評価する場合には、 市街化の度合いによって斟酌して評価します。 一般的な市街化調整区域内にある雑種地の場合、 原則として建築に対して大きな制限があり、 建物を建てることができないため、 近傍の宅地に比準した額から50%減額して評価します。

また、評価対象地が市街化区域付近や 幹線道路沿いの境界線付近にある雑種地の場合、 近隣に宅地が多く存在し、用途制限が比較的緩い場合が多く、 宅地化の可能性があるため、 宅地に比準して求めた評価額から30%減額して評価します。

ただし、周囲に郊外型店舗などが建ち並んでいるような場合には 宅地に比準し評価し、減額はできません。

(2)近傍の畑に比準する方法 評価対象地の周辺が純農地、純山林、純原野の場合、 その雑種地は宅地化による利益を見込むことはできません。 雑種地の周辺が純農地等である場合には、 付近の宅地ではなく、純農地等の価額をもとに評価を行っていきます。

ただし農地等の価額を基にして評価する場合で、 評価対象地が資材置場、駐車場等として利用されているときは、 その土地の価額は、原則として(農業用施設用地の評価)に準じて 農地等の価額に造成費相当額を加算した価額により評価を行います。

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