スタッフブログ

不動産経営者の確定申告

2012年12月04日



こんにちは、園部です。

先日、スーツを新調しました。

店員の口車に乗せられて
初めてスリーピースを購入することに。

服といえども消耗品です。

いつもフル装備というわけにはいかないので、

お客様に会うとき、会わないとき、
事務所でも、どの支店に出勤するか

によって力加減を使い分けています。

では・・・このスリーピースは
一体どんなシチュエーションで??

それが未だに固まっていないため、
結局、自宅で眠ったまま。

出勤には相変わらず使い古されたスーツ・・・。


ひとまず、
友人の結婚式を3回ほど消化してから
日常生活の衣類に降格させましょうか。


—————————————


さて、今回はいよいよ近づいてきた
所得税の確定申告についてです。


所得税法で定められている「所得」の種類は、
10種類もありますが、

通常、確定申告でこの10種類を
全部計算することはありません。

サラリーマンであれば、多くの場合、
「給与所得」のみなので、
年末調整で税金の精算は終えてしまいます。

保険セールスの友人なんかは、
個人事業主として契約していて、

「事業所得」の申告が必要

とこぼされます。

それこそ、保険契約を解約した方は、
ひょっとすると「一時所得」があるかも。


不動産賃貸業を行っている方に
係わってくるのは


「不動産所得」


です。

受取家賃、礼金、共益費、
更新料や駐車料がこれにあたります。


敷金の取扱いについては注意が必要です。

アパートやマンションの賃貸に関して受取る
これらの収入については、

それ自体が賃貸人の安全を担保するためのものであり、
契約の終了と同時に返還されるものなので、

本来は不動産所得の収入金額として


取扱うべきものではありません。


しかし、契約当初から(あるいは一定期間が経過すれば)、
その一部ないし全部が賃貸人に帰属することが


契約書などで取り決められているもの


があります。

このような収入は実質的には、
更新料などと変わりがないものと認められるので、


不動産所得の収入金額として取扱うこととなります。



不動産所得は貸付け規模の大小によって
税務上の取扱いが異なる項目があります。

例えば、不動産の貸付けが


「事業的規模」


といえるものである場合には、
一定の要件を満たせば
以下の特典を受けることができます。


①最高65万円の青色申告特別控除

②専従者給与を全額経費にできる

③資産損失を全額経費にできる


この「事業的規模」か否かの判定で
よく使われるのは


「5棟10室」


という形式基準。

つまり、独立家屋の貸付けについては、
おおむね5棟以上であること。

貸間、アパート等については、
貸与することができる独立した室数が
おおむね10室以上であること。

このいずれかに該当する場合は、
多くの場合、事業とみなされます。

(あくまでも、原則なので、
 この基準だけに固執してはいけませんが。)


そして、所得がおよそ1,000万円を超えるようであれば、


「法人設立」


という次の段階も検討できます。

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