スタッフブログ

不動産管理法人の適正な管理料とは?

2012年10月23日

こんにちは、園部です。


本当に今さっきの話です。


手の平にあぶら汗が滲み出るくらいの激痛が
脇腹を襲いました。


「あぁ・・・まずい。これが噂の盲腸か・・・。」


と内心焦りながらも、
平静を装って仕事を続けることを選択。

その姿勢が功を奏したのか、
間もなく痛みは鎮静されました。

下手に騒がなくてよかった

と心底ほっとしたのですが、
何だったんでしょう。あれは。

おそらく、普段の食事量に見合わない
昼に食べた味噌カツに
腸が対処し切れていなかっただけかと。


——————————————————–

さて、話は変わって

不動産管理法人の重要な経営判断の1つ、
「管理料」について、少し掘り下げた話をしましょう。


会社が管理業務を行うため、
オーナーからは「管理料」が支払われますが、
この「管理料」の設定が税務上問題とされることもあるので、
注意しなければなりません。


一般に、管理料は高い方が所得の分散効果が高まり、
節税効果が大きくなります。

しかし、あまりに高額であると否認のリスクがあるので、
十分な検討が必要です。


管理料の適正金額は、
通達でもとくに規定はありません。

国税庁の正式な発表としては、


「委託する管理業務の内容、

 事業規模や収益の状況等個々の実態に応じて

 適切に取り扱うよう周知・徹底されたい」


としています。

これを踏まえると、


単なる管理料を収受している契約(「管理委託方式」)と、


いったん物件を借り上げて賃借人との賃貸借契約を
会社が直接行っている契約(「サブリース方式」)とでは、


その管理料として認められる水準も
違ってくるものと考えていいでしょう。


管理料徴収方式、サブリース(転貸)方式、
いずれの場合も管理料を設定する際は、
市中の管理会社に管理業務を依頼したと仮定したときの
管理料割合を目安にします。

管理料徴収方式の場合、

管理料を月額賃料に対し一定割合を乗じて算定する方法がほとんどで、
その管理料は一般的には家賃収入の4~6%程度とされます。


サブリース(転貸)方式の場合、

地主の立場から見ると一定額が安定収入として入ってきますが、
不動産管理会社の側から見れば空室率が高くなると、
収支が赤字になることも考えられます。

このリスクを加味して、
市中の管理会社が物件の借上げを行う場合の借上げ料は、
家賃収入の85%から90%程度が一般的のようです。

このことから、不動産管理会社が得ることのできる所得は、
満室時の家賃総額でいうところの


10~15%程度ではないか、


とは言われています。


そうは言っても、

実際に、


「所得税を不当に減少させる結果」


として、裁決例、判例で認められたのは、

開差率(=当初支払いの管理料割合-適正管理料割合)が
約20%ないし約50%という大差である場合に限られているというのが
なかなか判断の難しいところ。



この中間はグレーゾーンといったところでしょうか。



高い管理料を徴収する場合は
管理実態の証拠作りや契約書などを用意して、、

税務署からツッコまれたときにも
泰然自若としていられる準備を万全にしておく必要があります。



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