不動産を使った相続税対策における勘違い

2014年06月05日

こんにちは。本日ブログ担当の園部です。

仕事柄、ハウスメーカーさんや不動産会社さんとセミナーの打合せなど、お話しすることが多くあります。今年は、三大都市圏では公示地価が上昇に転じたことからも見られるように、不動産市況は活発で、何やら景気は良さそうです。

当然、消費税増税前の駆け込み需要の影響もあったことは承知しているようで、これからコスト高がどのように響いてくるかを懸念しているとのこと。

そんな不動産関連会社さんの研修でテッパンなのが、「そもそも、物件を建てるとなんで相続税の節税になるの？」という問いに対する説明。「とにかく、建てれば節税になるんです！！」で、押し切っちゃうのも一つですが、実のところ、「とにかく建てれば節税」にはならないんですね。親の土地の上に子供の名義で物件を建てても相続税の節税効果は期待できません。

同じように、「とにかく借金すれば節税になる」という勘違いもわりと跋扈しています。（先日、大学のゼミのOBOGで、先輩の某国営放送のディレクターが　完全に思い違いをしていたので、　まだまだ世の中には周知されていないなぁと感じました。）

そもそも相続税ってどうなると節税になるのか？早い話、亡くなりそうな人の財産を減らせばいいわけです。この基本的な理解を疎かにして、応用のテクニックばかりに走ると混乱があります。

では、財産を減らすにはどうすればいいか？ ①使う ②あげるこの二択だけ。親の土地の上に子供の物件を建てても、この二択のどちらにもあてはまりません。親の相続対策として物件を建てるのであれば親自身の名義で建築しなければ意味がない、ということ。

では、「借金をする」は、どうでしょうか？「借りる」こともまた①使うに該当しなければ、 ②あげるにも該当しません。「え？債務は財産から控除されるでしょ？」それはそれで間違ってはいないのですが・・・

例えば、１億円の借金をして、１億円の現金が手元に転がり込んできたとします。・・・コレって財産減っていますか？？？マイナス１億円とプラス１億円。プラスマイナス・・・ゼロ。「いやいや、そのお金で不動産を買わないと！」それならOKです。①使うに該当します。借金そのものは①使うの手段であって、目的ではないんですね。

つまり、物件を建築するときにローンを組んでも、自己資金で建てても理論上、節税効果は変わらないということ。

実際のところ、ゲンナマでどんと建てられる方は滅多にいませんが。ともかく、「借金すればいい」という認識は間違っている。この点をご理解いただければ、みんなより一歩リードです。

ちなみに、②あげる方法としては、いわゆる「贈与」があります。毎年110万円までは贈与税が非課税になりますし、一気にどばっと移転させたいのであれば特例の活用もいいでしょう。

住宅取得等資金の贈与の特例も年々内容が拡充されており、当面は延長がありそうな気配です。お子さん、お孫さんがマイホームを持つ予定があれば、早め早めにサポートすると相続対策としての効果も発揮され、一石二鳥！！不動産と相続は切っても切れない関係にあります。

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