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マイホーム譲渡の特例の有利判定

2012年11月29日



こんにちは、園部です。

先日、衝動的に

「何か気分の晴れることをしたい!」

と思い立ち、
数年ぶりに映画を観ることにしました。

時間も遅かったので、自宅から比較的近い、
南町田のグランベリーモールへ向かうことに。


辺り一帯クリスマス色で染まり、
すれ違うのはカップルばかり。

そんなアウェーな空間で
何を観たのかといえば

『アルゴ』。


一見して建設的な計画よりも


「これで失敗したら笑いもんだ」


と思えるくらいの思い切りが
現状を打開する!!

という真理を学べた気がします。


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さて、確定申告の準備は徐々に進めているでしょうか?

不動産の譲渡がある方は特に
税務上の取扱いには注意して下さい。

金額が大きいということもあって、
ケースに応じて各種の特例が用意されています。


今回ご説明するのは、
マイホームを譲渡したケースです


居住用の財産を譲渡したときには、

「3,000万円特別控除」と

「10年超所有軽減税率の特例」


もしくは

「特定居住用財産の買換え特例」


を使うことが考えられます。

この両者は選択適用になるので、
以下のように有利不利を比較して検討しましょう。




<例> 前提条件
    譲渡資産・・・取得費1,000万円、10年超所有
    譲渡費用・・・500万円  譲渡価額・・・8,000万円

(1)「3,000万円特別控除」と「10年超所有軽減税率の特例」を併用した場合
   8,000万円 -( 1,000万円 + 500万円)- 3,000万円 = 3,500万円
   3,500万円 ×  14%  = 490万円

(2)「特定居住用財産の買換え特例」を適用した場合(6,000万円の物件に買換え)
   8,000万円 - 6,000万円 = 2,000万円

   ( 1,000万円 + 500万円 )× 2,000万円/8,000万円 = 375万円

   2,000万円 - 375万円 = 1,625万円
   1,625万円 × 20% = 325万円

この例の場合では、
(2)「特定居住用財産の買換え特例」を利用した場合の方が
税額は有利となります。


譲渡所得が3,000万円以下である場合は
「3,000万円特別控除」を適用すれば税金は出ないので、
こちらが有利と考えて良いのですが、

譲渡所得が3,000万円を超えた場合は、
上記のような試算は必要でしょう。

ざっくり言ってしまえば、

買換資産の価額が
譲渡資産よりあまりにも少額でなければ、

「買換え特例」

を利用した方が有利になる傾向があるようです。


ご自身で判断が付かないときは、
資産税に詳しい専門家にご相談することをお奨めします。

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私たちは頭のかたい税理士法人ではありません。お客様ファーストの発想で、出来るだけお客様のお役に立てるよう、コーディネートをさせていただきます。

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