マイホーム譲渡の特例の有利判定

2012年11月29日

こんにちは、園部です。

先日、衝動的に

「何か気分の晴れることをしたい！」

と思い立ち、
数年ぶりに映画を観ることにしました。

時間も遅かったので、自宅から比較的近い、
南町田のグランベリーモールへ向かうことに。

辺り一帯クリスマス色で染まり、
すれ違うのはカップルばかり。

そんなアウェーな空間で
何を観たのかといえば

『アルゴ』。

一見して建設的な計画よりも

「これで失敗したら笑いもんだ」

と思えるくらいの思い切りが
現状を打開する！！

という真理を学べた気がします。

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さて、確定申告の準備は徐々に進めているでしょうか？

不動産の譲渡がある方は特に
税務上の取扱いには注意して下さい。

金額が大きいということもあって、
ケースに応じて各種の特例が用意されています。

今回ご説明するのは、
マイホームを譲渡したケースです

居住用の財産を譲渡したときには、

「3,000万円特別控除」と

「10年超所有軽減税率の特例」

もしくは

「特定居住用財産の買換え特例」

を使うことが考えられます。

この両者は選択適用になるので、
以下のように有利不利を比較して検討しましょう。

＜例＞　前提条件
　　　　譲渡資産・・・取得費1,000万円、10年超所有
　　　　譲渡費用・・・500万円　　譲渡価額・・・8,000万円

（1）「3,000万円特別控除」と「10年超所有軽減税率の特例」を併用した場合
　　　8,000万円　－（　1,000万円　+　500万円）－　3,000万円　＝　3,500万円
　　　3,500万円　×　　14％　　＝　490万円

（2）「特定居住用財産の買換え特例」を適用した場合（6,000万円の物件に買換え）
　　　8,000万円　－　6,000万円　＝　2,000万円

　　　（　1,000万円　+　500万円　）× 2,000万円／8,000万円＝　375万円

　　　2,000万円　－　375万円　＝　1,625万円
　　　1,625万円　×　20％　＝　325万円

この例の場合では、
（2）「特定居住用財産の買換え特例」を利用した場合の方が
税額は有利となります。

譲渡所得が3,000万円以下である場合は
「3,000万円特別控除」を適用すれば税金は出ないので、
こちらが有利と考えて良いのですが、

譲渡所得が3,000万円を超えた場合は、
上記のような試算は必要でしょう。

ざっくり言ってしまえば、

買換資産の価額が
譲渡資産よりあまりにも少額でなければ、

「買換え特例」

を利用した方が有利になる傾向があるようです。

ご自身で判断が付かないときは、
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