スタッフブログ

アパート建築による節税

2013年05月18日


こんにちは、本日のブログ担当の坂口です。

梅雨の季節が近づいてきましたね。
アウトドア好きにとっては、何とも困った季節です。
梅雨の先を見据えて、
先日髪を短くしてみました。
気分だけでもと、早くも夏モードに突入しております。


今回は、アパート建築による相続税の節税のカラクリについて
少し詳しくご説明していきます。

ひとまず、
どれだけの節税効果があるのか、
ということを数字で端的に示すと次のようになります。

①土地の評価減 2億円→1億5,800万円(▲4,200万円)
②物件建設(購入)による評価減 1億円→4,200万円(▲5,800万円)

この結果、相続税の課税価格は1億円も減額されることになるわけです。

さて、どのような過程を経てこのような結果になるのかは、
以下をご参照下さい。


(1)土地の評価減


アパートやマンションが建築されている場合、
家屋の借家人は「家屋」に対する権利を有しているだけでなく、
その家屋の「敷地」についても、ある程度支配権を有していると認められます。

逆に、地主の側にしてみれば、
その範囲内の利用については受忍義務を負うことになると考えられるわけです。

そのため、相続税額を計算する際に使用するこの宅地の評価額は
下記の算式のようになります。


貸家建付地 = 宅地の自用地としての価額
        ×(1-「借地権割合」×「借家権割合」×「賃貸割合」)


例えば、自用地としての価額が2億円、
「借家権割合」が30%、「賃貸割合」が100%、(アパート10室の内、10室とも入居者がいる状態)、
「借地権割合」が70%とすれば、

「貸家建付地」としての価額は

1億5,800万円(=2億円×(1-0.7×0.3×1))にまで下がります。


ちなみに「借地権割合」は、
評価しようとする宅地に存する地域により異なりますので、
国税庁HPで閲覧できる路線価図や評価倍率表により確認して下さい。


(2)家屋の評価減


また、建物を購入すること自体が
現金を持っているよりも相続税額としては有利に働きます。

というのも、アパート、マンション(貸家)の評価は
以下の算式から導き出されるためです。

貸家=固定資産税評価額×(1-「借家権割合」×「賃貸割合」)


建築費総額に比べて固定資産税評価額は低く(概ね60%程度)、
その上「借家権割合」を差し引くこともできるため、
金銭資産のままよりも相続税課税財産はかなり低く評価されます。


1億円×0.6×(1-0.3×1)=4,200万円


(3)借入金は相続財産から控除


アパート、マンションの建築や購入の際には
多額の借入をするのが一般的ですが、
借入金の額は債務として相続財産から控除されるので、
1億円の借入をすれば、その金額は課税価格からは差し引かれることになります。


(だからといって、借金をすること自体が節税になるということではありません。
 全額自己資金でアパートを建てても、借入をしても、節税効果は同じです。)


ただし、このように償還期間の長い大きな借入は
家計に多分なリスクを負わせることになるのは事実です。

相続税対策だけでなく、入居者は本当に期待できるのか、
将来にわたって借入金を返済していけるのか、
という点にもしっかり留意しつつ、意志決定をしていきましょう。
 

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