アパート建築による節税のカラクリ
2011年06月02日
こんにちは。本日のブログ担当園部です。
相続税対策として、土地にアパートを建築するという手法は地主さんの間ではごく一般的に行われていることです。
まず、どれだけの節税効果があるのか、ということを数字で端的に示すと以下のようになります。
①土地の評価減
2億円→1億6,400万円(▲3,600万円)
②建物の評価減
1億円→4,200万円(▲5,800万円)
③借入金の債務
1億円(▲1億円)
この結果、相続税の課税価格は
1億9,400万円減額
されることになります。
今回は、上記の効果がどのような仕組みで起こっているのか、について改めてご説明したいと思います。
———————————–
相続財産として不動産
———————————–
まず、相続税の課税対象は、被相続人(亡くなった方)が所有していた
自己資本
の金額になります。
大抵の場合、この自己資本の内、多くを占めるのが
不動産
です。
その代表的なものである土地の価格は
「一物四価」
と言われ、
以下の4つの評価方法があります。
①実勢価格(いわゆる時価)
②公示価格
③固定資産税評価額(公示価格の70%程度)
④相続税評価額(公示価格の80%程度)
相続税額は、
④相続税評価額により算定された金額に対して
課されます。
———————————–
土地の評価減
———————————–
この相続税評価額は、土地の大きさ、高低差、利用状況など個別の事情に応じて評価額を減少させることができるという特徴があるのですが、
アパートが建築されている場合は
「貸家建付地」
とみなされ、一定の評価減がされることになります。
その算式は以下のとおりです。
貸家建付地
= 宅地の自用地としての価額
×(1-「借地権割合」×「借家権割合」×「賃貸割合」)
例えば、自用地としての価額が2億円、
「借家権割合」が30%、
仮に、「賃貸割合」が100%、
(アパート10室の内、10室とも入居者がいる状態)
「借地権割合」が60%とすれば、
「貸家建付地」としての価額は
2億円×(1-0.6×0.3×1)
=1億6,400万円
にまで下がります。
———————————–
家屋の評価減
———————————–
また、建物を購入すること自体が現金を持っているよりも相続税額としては有利に働きます。
というのも、アパート(貸家)の評価は以下の算式から導き出されるためです。
貸家=固定資産税評価額×(1-「借家権割合」×「賃貸割合」)
建築費総額に比べて固定資産税評価額は低く(概ね60%程度)、その上「借家権割合」を差し引くこともできるため、金銭資産のままよりも相続税課税財産はかなり低く評価されます。
例えば、1億円の金銭資産を所有していれば、この額にそのまま課税されてしまいますが、
建築費総額1億円のアパートを所有している分には
(再び「賃貸割合」は100%とする)
1億円×0.6×(1-0.3×1)
=4,200万円
として評価され課税されることになるのです。
———————————–
借入金は相続財産から控除
———————————–
アパート建築の際には多額の借入をするのが一般的ですが、借入金の額は債務として相続財産から控除されるので、1億円の借入をすれば、そっくりそのまま課税価格からは差し引かれることになります。
ただし、このように償還期間の長い大きな借入は家計に多分なリスクを負わせることになるのは事実です。
相続税対策だけでなく、入居者は本当に期待できるのか、将来にわたって借入金を返済していけるのか、
という点にもしっかり気を払って下さい。
東京・神奈川・埼玉の13拠点で無料相談。
まずはフリーダイヤルでお問い合わせください。
(平 日)9時00分~18時00分 (土 曜)9時00分~18時00分
(日・祝)10時00分~17時00分 ※一部例外日あり
1:初回の無料相談は、完全に無料で対応しています!
なにをどこから手をつけたら良いか、分からない段階から、相談料などの費用が掛かってしまうと、安心して相談する事もできませんね。当法人では、完全に無料相談から相続税申告のサポートをさせていただいております。
無料相談では、「相続税申告が必要かどうか」「相続税が掛かる場合、概算でいくらか」「依頼する場合には、どれぐらいの期間・報酬・実費が掛かりそうか」など、お客様が気になるところを予めきちんとお伝えさせていただきます。
2:非常に柔軟な相談対応が可能です!
無料相談は、平日(9時~18時)に限らず 土曜日(9時~18時)・日曜日(10時~17時)も対応しております。 ご相談は事前予約制となっておりますので まずはお電話または予約フォームにてお問合せください。お客様の利便性を重視して柔軟な相談対応をいたします。
また、ご依頼をいただいた後も、一般的な事務所とは異なり、お客様のご都合に合わせて、きちんと対応できる担当者をセットさせていただきます。お気軽にご相談ください。
3:全13拠点で、無料相談を行っております!
当法人の強みは、東京に4拠点(丸の内、新宿、池袋、町田)、神奈川に8拠点、埼玉に1拠点の全13拠点で、お客様対応が可能です。お近くの拠点にてご相談ください。
4:徹底したランドマーク品質で対応します!
当法人の担当者×税理士×国税OBという品質に加えて、当法人の徹底した調査と確認を前提として「この申請に間違いありません」と添付する事で、税務調査は実に1%未満となっております。これは全国平均の25%と比較すると圧倒的な実績となります。
当法人では、相続税申告のお手伝いをさせていただく方の大半(累計実績99%)の方に対して、書面添付制度を使って申告をさせていただいております。これによって、万が一のときにも追徴課税が通常に申告するよりも、安く抑える事ができます。専門家としてお手伝いさせていただくからには、プロフェッショナルとしての品質で必ずお役に立ちます。
5:お客様の状況に合わせて親身に対応します!
私たちの強みは、お客様ファーストで対応する事にあります。「申告期限に間に合わせたい」「納税資金が足りないので相談にのって欲しい」「出来るだけ適正に不動産評価を下げて欲しい」「将来、税務署につつかれないようにして欲しい」「…という事情があるので、報酬の調整を相談させて欲しい」「一番、税金が安くなる遺産分割の方法と、割合を教えて欲しい」など、お客様のご要望は様々です。
私たちは頭のかたい税理士法人ではありません。お客様ファーストの発想で、出来るだけお客様のお役に立てるよう、コーディネートをさせていただきます。
東京・神奈川・埼玉の13拠点で無料相談。
まずはフリーダイヤルでお問い合わせください。
(平 日)9時00分~18時00分 (土 曜)9時00分~18時00分
(日・祝)10時00分~17時00分 ※一部例外日あり