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アパート建築による節税のカラクリ

2011年06月02日

こんにちは。本日のブログ担当園部です。

相続税対策として、土地にアパートを建築するという手法は地主さんの間ではごく一般的に行われていることです。

まず、どれだけの節税効果があるのか、ということを数字で端的に示すと以下のようになります。

①土地の評価減
 2億円→1億6,400万円(▲3,600万円)

②建物の評価減
 1億円→4,200万円(▲5,800万円)

③借入金の債務
 1億円(▲1億円)


この結果、相続税の課税価格は
 1億9,400万円減額
されることになります。


今回は、上記の効果がどのような仕組みで起こっているのか、について改めてご説明したいと思います。


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   相続財産として不動産
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まず、相続税の課税対象は、被相続人(亡くなった方)が所有していた

自己資本

の金額になります。

大抵の場合、この自己資本の内、多くを占めるのが

不動産

です。

その代表的なものである土地の価格は
「一物四価」

と言われ、
以下の4つの評価方法があります。

①実勢価格(いわゆる時価)
②公示価格
③固定資産税評価額(公示価格の70%程度)
④相続税評価額(公示価格の80%程度)

相続税額は、
④相続税評価額により算定された金額に対して
課されます。


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    土地の評価減
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この相続税評価額は、土地の大きさ、高低差、利用状況など個別の事情に応じて評価額を減少させることができるという特徴があるのですが、
アパートが建築されている場合は

「貸家建付地」

とみなされ、一定の評価減がされることになります。

その算式は以下のとおりです。


貸家建付地
 = 宅地の自用地としての価額
   ×(1-「借地権割合」×「借家権割合」×「賃貸割合」)


例えば、自用地としての価額が2億円、
   「借家権割合」が30%、
仮に、「賃貸割合」が100%、
(アパート10室の内、10室とも入居者がいる状態)
   「借地権割合」が60%とすれば、


「貸家建付地」としての価額は


2億円×(1-0.6×0.3×1)
 =1億6,400万円


にまで下がります。


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    家屋の評価減
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また、建物を購入すること自体が現金を持っているよりも相続税額としては有利に働きます。
というのも、アパート(貸家)の評価は以下の算式から導き出されるためです。

貸家=固定資産税評価額×(1-「借家権割合」×「賃貸割合」)

建築費総額に比べて固定資産税評価額は低く(概ね60%程度)、その上「借家権割合」を差し引くこともできるため、金銭資産のままよりも相続税課税財産はかなり低く評価されます。

例えば、1億円の金銭資産を所有していれば、この額にそのまま課税されてしまいますが、
建築費総額1億円のアパートを所有している分には
(再び「賃貸割合」は100%とする)

1億円×0.6×(1-0.3×1)
 =4,200万円

として評価され課税されることになるのです。


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   借入金は相続財産から控除
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アパート建築の際には多額の借入をするのが一般的ですが、借入金の額は債務として相続財産から控除されるので、1億円の借入をすれば、そっくりそのまま課税価格からは差し引かれることになります。

ただし、このように償還期間の長い大きな借入は家計に多分なリスクを負わせることになるのは事実です。

相続税対策だけでなく、入居者は本当に期待できるのか、将来にわたって借入金を返済していけるのか、
という点にもしっかり気を払って下さい。


 

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