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アパートを建てると、相続税が安くなる?

2011年12月01日

こんにちは、本日ブログ担当の河越です。

今日から12月になり、いよいよ年末の雰囲気になってきましたね。
今年はクリスマスの時期が3連休なので、
予定を立てている人も多いのではないでしょうか?



さて、今日は不動産を活用した相続税対策についてお話したいと思います。

相続税対策としてアパートを建築する、という手法は
地主さんたちの間ではよく行われていることなのですが、
アパートを建てるとなぜ相続税が下がるのか、ということをご説明します。


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 1.  土地の評価減
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相続税を計算するに当たって、土地を財産として評価し、価値を算出していくのですが、
土地というものは、大きさや形、高低差や利用状況など、
さまざまな個別事情によって、評価額を下げることができるという特徴があります。

そこで今回の話題である、アパートが建築されている土地の場合はどうなるかというと、

「貸家建付地」

という扱いになり、評価額を下げることができます。

その算式は以下のとおりですが、簡単に言うと、
他人に賃貸すると、その土地を売ったり建物を立て替えたり
といった行為が簡単にはできなくなり、
自分の自由にできる土地よりも「使いづらい」ので価値が下がる、ということです。





◆貸家建付地と自用地の評価額の差◆

貸家建付地
 = 宅地の自用地としての価額
   ×(1-「借地権割合」×「借家権割合」×「賃貸割合」)

例えば、自用地としての価額が2億円、
     「借家権割合」が30%、
仮に、「賃貸割合」が100%、(アパート10室の内、10室とも入居者がいる状態)
    「借地権割合」が60%とすれば、

「貸家建付地」としての価額は

2億円×(1-0.6×0.3×1)   =1億6,400万円





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 2.   家屋の評価減
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次は、アパートの建物自体の評価です。
建物も土地と同じように、他人に貸すものの場合は評価を下げることができます。

アパート(貸家)の評価は以下の算式で計算できるのですが、
建築費総額に比べて固定資産税評価額は低く(概ね60%程度)、
現金などの金銭資産のまま所有しているよりも相続財産としてはかなり低く評価できます。



◆貸家の評価の算式◆

貸家=固定資産税評価額×(1-「借家権割合」×「賃貸割合」)

例えば、1億円の金銭資産を所有していれば、
この額にそのまま課税されてしまいますが、

建築費総額1億円のアパートを所有している分には
(再び「賃貸割合」は100%とする)

1億円×0.6×(1-0.3×1)
 =4,200万円

として評価され課税されることになります。



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 3.  まとめ
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上記の例をまとめてみると、

①土地の評価減
 2億円→1億6,400万円(▲3,600万円)

②建物の評価減
 1億円→4,200万円(▲5,800万円)

この結果、相続税の対象の財産価額は

9,400万円も減額されることになります。


税率にもよりますが、最も低い10%で考えても1000万円近く節税になります。
これはかなり大きな金額ですよね。




ただし、アパートからの収入が本当に期待できるかどうかなど、

対策をとったあとのこともよく考えて、計画を立てる必要がありますので、

その点にはしっかりと気を払ってください。

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