スタッフブログ

「物件購入で消費税還付が受けられる!?」

2012年04月05日

こんにちは、園部です。


今回は、少しグレーなお話をしていこうと思います。


昨年、震災後の電力問題で真っ先にターゲットとなりましたが、
日本には必要以上に自動販売機があることで有名ですよね。

実のところ、これら自動販売機の中には、
税金対策目的で設置されたものも紛れ込んでいます。

一昔前まで、この自動販売機を利用して
多額の消費税の還付を受けるという節税(?)術がありました。

国税当局では、「法の趣旨に反する」として、
「租税回避」行為と揶揄していたものですが、

仕組みを知ると、消費税の理解が深まります。


このスキームを実行する場合、以下のような手続きをとります。


<一年目>

(1)課税売上割合を95%以上にする
(2)課税事業者を選択する
(3)マンションを購入する
(4)還付を受ける

<二年目>

(5)「免税事業者」または
   「簡易課税事業者」となる届出を行う

<三年目>

(6)還付額の再納付を回避する


何故、こんな回りくどい手続が必要となるのか、
解説していきましょう。


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まず、(1)にある課税売上割合とは、
課税売上高を(課税売上高+非課税売上高)で割った値をいいます。

これが95%以上である場合、

仕入れの「全額」

が仕入税額控除の対象となります。


(本来は、「課税売上」に対応する「課税仕入れ」だけが控除の対象です。

 なお、この「95%ルール」については改正がありますが、
 詳しくは4月10日のブログを参照して下さい。)


この仕入税額控除の対象が広がって何が嬉しいのか、というと、


消費税は、

仕入れで「支払った消費税」が、
売上で「受け取った消費税」を上回った場合、

その上回った分だけの金額の還付を受けることができる
というシステムになっています。


つまり、不動産を購入して賃貸業を開始する直前に
自動販売機の売上(課税売上)によって一時的に課税売上割合を100%とすれば、

本来は「非課税」仕入れである賃貸物件の購入に充てた資金も控除の対象とされるため、

多額の還付を受けることが出来るということです。

(一億円の物件であれば、約500万円!)


勿論、そのような還付を抑制するための法律も整備されていました。


上記のような還付を受けた後、
購入した物件から賃貸収入(非課税売上)を得ることで、
必然的に課税売上割合は大きく下落します。

ここに目を付けた法律が整備されました。


「消費税法第33条」


です。

この法律の要旨は、



「<三年目>に課税売上割合が大きく変動した場合」


に、税金の調整を強制するというもので、


この規定に引っ掛かると、還付を受けた額のほとんどを
再び納付しなければならない、というように定められています。


これで不自然な自動販売機もなくなるものか、と思いきや、

ここにも抜け道がありました。


「消費税法第33条」のフィルターをすり抜けるのが、
「免税事業者」または「簡易課税事業者」です。

この「消費税法第33条」の網の目を潜り抜けるために、
わざわざ<二年目>に届け出を行っています。

(<二年目>に届け出れば、<三年目>に適用されるため。)


この手続をとることで、

「消費税法第33条」の


「<三年目>に課税売上割合が大きく変動した場合」


の適用対象外となり、晴れて還付額を丸々我がモノとできるわけです。


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さて、ここからが重要です。


このようなテクニックが活用できたのも、
課税事業者を選択してからの強制適用期間の縛りが
「2年間」であったためでした。

ところが、平成22年度の改正によって強制適用期間の縛りは
「3年間」となり、
現在ではこの租税回避スキームは利用できなくなっています。


とはいえ、
それでも尚、還付を受けられるケースはあります。

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<還付を受けられるケース①>

居住用の不動産賃貸以外に事業などを営んでいて、

(事業用建物、駐車場賃貸に係る収入は「課税売上」)

元から課税売上高が多く、
家賃収入を考慮しても課税売上割合が大きく変動しないような方であれば、

そもそも「消費税法第33条」の網にはかからないので、
安心して還付を受けることが出来ます。

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<還付を受けられるケース②>

他には、もともと(3年以上前から)課税事業者であり、
アパート・マンションを建設する機会に事業規模を縮小することで、
課税売上高が1,000万円未満となり、
免税事業者となってしまうような場合です。

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いずれも限定されたケースです。

その上、
このスキームに対する法の引き締めは年々厳しくなっています。

(「95%ルール」の改正もこの一環です。)

基本的には



『「非課税仕入れ」にあたる物件の購入では、

 還付は受けられない』


という認識を持っておき、

このような話があれば、必ず信頼できる専門家にご相談下さい。

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